Guida alle novità dei Contratti Concordati 2017

Il 15 marzo è entrato in vigore il DM del 16/01/2017 a cura del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture che, sostanzialmente sostituisce il precedente DM del 30/12/2002 in materia di contratti di locazione a canone concordato, introducendo alcune rilevanti novità alla disciplina in questione.
I punti principali del DM 16/01/2017
• Criteri per la definizione dei canoni delle seguenti tipologie contrattuali:
-  Contratti a Canone Concordato, (3+2)
-  Contratti Transitori,
- Contratti Transitori per Studenti Universitari
• Tabella degli Oneri Accessori (allegato D)
• Agevolazioni Fiscali
• Decorrenza dell’obbligatorietà dei tipi di Contratto
• Modelli Contrattuali da adottare obbligatoriamente (allegati A,B,C)

1) Come cambia il contratto concordato dopo il DM 16/01/2017

Ecco le principali modifiche apportate dal DM 16/01/2017 al DM 30/12/2002:

Contratto a Canone Concordato 3+2:

• Estensione a tutti i comuni italiani, della disciplina del contratto di locazione a canone concordato, in precedenza limitata ai soli comuni cosiddetti “ad alta tensione abitativa” e limitrofi, individuati nella lista del CIPE.
• Aggiornamento delle linee guida per la definizione degli accordi territoriali.
• Sostituzione del precedente modello contrattuale con l’allegato A del presente decreto.
• In caso d’inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento per il calcolo del canone sono dettati dal DM 14/07/2004.

Contratto Transitorio:

• Modifica della durata (in precedenza da 1 a 18 mesi) che ora comprende anche i contratti pari o inferiori a 30 giorni; per questi ultimi, viene prevista la libera determinazione del canone e spartizione degli oneri accessori.
• Le motivazioni di transitorietà, essenziali per la stipula del contratto, dovranno essere motivate sulla base delle fattispecie dettate dagli accordi.
• Per i comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000 gli accordi dovranno definire, all’interno di valori minimi e massimi,  delle fasce d’oscillazione per le aree omogenee entro le quali i canoni saranno ricompresi con una variazione massima consentita del 20%.  In assenza di accordi si dovrà fare riferimento al decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004.
• Sostituzione del precedente modello contrattuale con l’allegato B del presente decreto.

Contratto Transitorio per Studenti Universitari:

• Estensione della disciplina ai soggetti frequentanti Istituti d’istruzione superiore (accademie, conservatori,…) e corsi formazione post laurea quali, master, dottorati e perfezionamenti; in comuni diversi da quello di residenza.
• Sostituzione del precedente modello contrattuale con l’allegato C del presente decreto.

2) Determinazione del canone concordato

Permane la possibilità di farsi assistere da una o più organizzazioni della proprietà e degli inquilini per la determinazione del canone, per chi non se ne servisse, ci sarà comunque l’obbligo di chiedere che il canone sia attestato , con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’ organizzazione firmataria dell’accordo territoriale in oggetto;le modalità di attestazione del canone saranno introdotte negli accordi locali.

3) Agevolazioni Fiscali

• Conferma ulteriore riduzione del 30% dei redditi imponibili Irpef riguardanti gli immobili locati in aggiunta alla riduzione ordinaria del 5%. In alternativa nel caso di opzione per la cedolare secca aliquota sostitutiva del 15%, ridotta per il 2017 al 10%, nei comuni ad alta tensione abitativa e limitrofi, invece dell'aliquota ordinaria del 21%.

• Rinnovate anche le detrazioni fiscali:
a) Euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71
b) Euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41

In relazione a quanto stabilito dall'art. 10 della citata  legge n. 431 del 1998 e dall'art.  16  del  decreto  del  Presidente  della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,  come  modificato  dall'art.  2, comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari  adibite  ad abitazione principale, stipulati o rinnovati  a  norma  dell'art.  2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n.431, spetta una detrazione, rapportata al periodo  dell'anno  durante il quale sussiste tale destinazione

• Per i primi 3 anni complessivamente pari a :
a) Euro 991,60 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71
b) Euro 495,80 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non 30.987,41

-  Ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o limitrofi nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 km di distanza dal precedente.

- Ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 431/1998 per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti ai sensi di legge.

Le detrazioni predette da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole.