Come aprire un Bed and Breakfast in casa propria

Il Bed and Breakfast (B&B), la cui traduzione letterale dall’inglese significa «letto e colazione», consiste nell’offrire ospitalità a pagamento nella propria abitazione. Questa forma di accoglienza è, per molti turisti, una valida alternativa al soggiorno in albergo, in quanto permette di visitare un’area a costi contenuti, vivere la vacanza nel comfort di un appartamento e contemporaneamente di conoscere da vicino le abitudini e i costumi dei paesi in cui si soggiorna.

L’attività di B&B rappresenta, d’altro canto, una valida occasione di reddito per chi disponga di un alloggio o di una casa ampia in città, in aree rurali caratterizzate da forme di turismo verde, in montagna ecc.
Dal 21 giugno 2011 è in vigore il nuovo codice del turismo, d.lgs. 23 maggio 2011 n. 79 (pubblicato sul s.o. n. 139/1 alla G.U. n. 129 del 6 giugno) che ha introdotto il Bed and Breakfast a carattere imprenditoriale. Pertanto dall’anno 2011, le persone che vogliono avviare un’attività di Bed and Breakfast hanno a disposizione due tipologie:

• i classici B&B a carattere familiare, dove è previsto alloggio presso la propria residenza e offerta di cibi e bevande preconfezionate a colazione;
• i B&B a carattere imprenditoriale.

I primi non necessitano di partita IVA e sono un’attività economica non imprenditoriale, i secondi invece sono imprese a tutti gli effetti.

Il B&B, che sia familiare o imprenditoriale, è una forma di ospitalità rivolta ad un turista desideroso di avere un contatto più diretto e personale con i luoghi che visita e con le persone che incontra: l’accoglienza è offerta in case private nelle quali solo un massimo di tre camere sono riservate agli ospiti; la colazione è servita con i cibi e le modalità tipiche delle tradizioni locali cercando, nel frattempo, di soddisfare le esigenze dell’ospite.

Importante per chi si vuole proporre come gestore di un B&B è infatti la conservazione e la valorizzazione delle tradizioni, dell’ambiente, della cultura e dell’alimentazione del luogo con l’obiettivo di migliorare la qualità del soggiorno.
Il Bed and Breakfast è una forma di ospitalità molto diffusa nei Paesi di lingua inglese, come Inghilterra, Irlanda, Stati Uniti e Australia dove da tempo rappresenta una componente essenziale dell’accoglienza turistica, spesso preferita agli alberghi, soprattutto per il contatto diretto che questo tipo di sistemazione permette di stabilire con il Paese e con i suoi abitanti.

1) Gli adempimenti per l’apertura di un Bed and Brekfast

Il peso delle procedure burocratiche per la gestione di un B&B è diverso a seconda se si sceglie di aprire un B&B familiare o un B&B imprenditoriale.
Innanzitutto si deve presentare per entrambe le forme di B&B (familiare o imprenditoriale) la SCIA su un modulo già predisposto e con diversi allegati.

Schema degli adempimenti per l’apertura di un B&B

L’esercizio dell’attività ricettiva di B&B è subordinato alla presentazione di una denuncia di inizio attività al Comune sede della struttura.
Descrizione	Documentazione
L’attività ricettiva a conduzione familiare B&B e le foresterie per turisti possono essere intraprese con la SCIA.	SCIA
Chi esercita le attività ricettive a conduzione familiare Bed & Breakfast, le foresterie per turisti e chi intende locare direttamente le unità abitative ammobiliate ad uso turistico nella forma non imprenditoriale, può comunicare alla Provincia competente, su apposito modulo predisposto e fornito dalla stessa Provincia su modello regionale, entro il 1° ottobre di ogni anno, i prezzi minimi e massimi e rispettivamente il periodo di apertura dell’attività e il periodo di messa in locazione, con validità dal 1° gennaio dell’anno successivo. Per le zone montane i prezzi comunicati entro il 1° ottobre hanno validità dal 1° dicembre successivo. Copia della comunicazione deve essere esposta all’interno della struttura ricettiva.	Comunicazione dell’attrezzatura e dei prezzi
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Legislazione nazionale	Legislazione regionale
• d.P.R. 445/2000 • legge 241/1990, art. 19	Legislazione regionale specifica
Prassi	Giurisprudenza
• Risoluzione del Ministero delle Finanze del 14 dicembre 1998 n. 180/E • Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 180 del 3 ottobre n. 155/E • Risoluzione Agenzia delle Entrate 24 gennaio 2008 n. 18/E.	Corte Costituzionale (sentenza) del 5/01/2008 n. 369

 

2) Il Bed and Brekfast familiare

Secondo le disposizioni normative Regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici.

Per “Bed & Breakfast” si intende l’attività di carattere saltuario svolta da privati che utilizzano parte della loro abitazione di residenza per offrire un servizio a conduzione familiare di alloggio e prima colazione.

I “Bed & Breakfast" devono avere dalle 3 alle 6 camere con una conduzione esclusivamente familiare, un cambio biancheria e un servizio di prima colazione.
Senza considerare però la pulizia della stanza e il servizio di accoglienza. Eppure in Italia i Bed and Breakfast non sono considerati impresa e si distinguono da tutte le altre strutture cosiddette “ricettive”. Il che significa in termini burocratici una maggiore libertà d’azione e in campo fiscale, il non essere assoggettati né all’apertura della tanto odiata partita IVA né tantomeno ai famigerati studi di settore.

L’esercizio dell’attività di “Bed & Breakfast” non necessita di iscrizione alla sezione speciale del Registro delle Imprese.
Secondo la normativa vigente in Italia, la gestione dovrebbe essere non solo a carattere familiare, ma anche esercitata in modo saltuario (o occasionale o per periodi ricorrenti stagionali). Alcune leggi regionali, infatti, prevedono periodi minimi di apertura e periodi massimi di permanenza dei clienti (in media 30 giorni). Se aprirli è, comunque, molto facile – basta una dichiarazione di inizio attività, consegnata al comune di appartenenza e l’approvazione dell’assemblea condominiale nel caso di abitazione con ingresso non autonomo – mantenere un carattere non imprenditoriale e familiare non è sempre così automatico.

Si segnala che con un'altra sentenza del 10 gennaio 2018 n. 510 il tribunale di Roma sostiene che è possibile aprire in condominio un bed and breakfast nonostante il regolamento contrattuale preveda il divieto di destinare gli immobili ad attività di locanda o pensione.

3) Requisiti soggettivi per l’apertura di un Bed and Breakfast

Il Bed and Breakfast familiare deve essere esercitato da privati in forma non professionale, in possesso di idonei requisiti:

• possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del r.d. n. 773/1931 (t.u.l.p.s.);
• assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia;
• assenza di condanne ai sensi della legge 20 febbraio 1958 n. 75 (legge Merlin).

 

4) Bed and breakfast: disciplina fiscale

In merito al trattamento fiscale, il Ministero delle Finanze è intervenuto con la Ris. n. 180/E del 14 dicembre 1998, in cui vengono evidenziate:

• la carenza del carattere della professionalità, desumibile anche dal fatto che dal punto di vista amministrativo l’attività si pone al limite tra l’ospitalità volontaria e l’ospitalità imprenditoriale;
• l’impossibilità di far rientrare il servizio di ospitalità domestica tra le attività di sfruttamento dell’immobile per fini commerciali, essendo lo stesso comunque destinato a soddisfare le esigenze abitative dell’esercente l’attività di B&B;
• la classificazione dei servizi di pulizia delle stanze e di prima colazione nella normale conduzione e manutenzione dell’immobile in quanto resi in assenza di specifiche autorizzazione sanitarie e senza l’utilizzo di particolari attrezzature.

Trattamento ai fini IVA
Poiché ai sensi dell’art. 4 d.P.R. n. 633/1972, il presupposto dell’applicazione dell’IVA è l’esercizio della professione abituale, la mancanza di tale requisito della professionalità e il carattere occasionale e saltuario consentono in via generale, come precisato dal Ministero, l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA. Di conseguenza, il soggetto che intende avviare tale attività non deve essere in possesso di partita IVA.

Va evidenziato però che nel caso in cui l’attività, pur essendo esercitata in modo periodico, sia svolta sistematicamente, con carattere di stabilità e con una specifica organizzazione di mezzi, l’esercizio della stessa assume il carattere della professionalità e pertanto si manifesta la necessità di richiedere la partita IVA (al Registro delle Imprese della CCIAA o dall’Ufficio Unico delle Entrate) e di effettuare i relativi adempimenti previsti.

 

5) Bed and breaksfast: tassa Airbnb 2018

Dal 1° giugno 2017 è scattata la cedolare secca del 21% c.d. “Tassa Airbnb”.

La nuova “Tassa Airbnb” si applica sul contratto di affitto per periodi inferiori ai 30 giorni. Il tributo si applica agli affitti turistici siglati tra persone fisiche sia in maniera diretta che tramite agenzie immobiliari o portali online che offrono servizi di questo tipo, come Airbnb o Booking. È questo l’effetto del nuovo regime di sostituzione di imposta sulle locazioni brevi disciplinato dall’articolo 4 del decreto legge n. 50/2017 (pubblicato nella gazzetta ufficiale il 24 aprile 2017, n. 20) . E cioè dalla manovra correttiva che oggi sarà approvata in prima lettura dalla camera per poi passare al senato per il via libera definitivo. La norma sul regime fiscale da applicare agli affitti brevi inizia a decorrere dal 1° giugno. Ma, senza l’approvazione degli emendamenti alla manovra, nei fatti non può essere adempiuta dagli intermediari digitali che non abbiano una stabile organizzazione in Italia.

Nota Bene L’imposta sugli affitti turistici brevi sostituisce quindi quella che normalmente andrebbe versata con la dichiarazione dei redditi. “Andrà a sostituire specificatamente quella dell’Irpef e quella di registro che chi affitta è chiamato a pagare a fine anno con la dichiarazione dei redditi”.

Per i proprietari di immobile che dovessero affittare tramite agenzie o intermediari online è utile sapere che:

• toccherà a loro occuparsi degli adempimenti relativi a questa norma;
• dovranno quindi trasmettere i dati relativi ai contratti stipulati;
• e, nel caso siano loro a incassare il canone di locazione, dovranno agire come sostituti di imposta e provvedere a trattenere e versare l’imposta l’omessa, incompleta o infedele trasmissione dei dati richiesti è punita con la sanzione da 250 euro a 2.000 euro applicabile in caso di omissione di ogni comunicazione prescritta da leggi tributarie, ridotta alla metà se l’adempimento è effettuato correttamente entro i quindici giorni successivi alla scadenza;
• la ritenuta, nel caso in cui non sia stata esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca, si considera operata a titolo di acconto.

In concreto, quindi, aumentano gli adempimenti da svolgere per gli intermediari, che dovranno anche fornire a fine anno la Certificazione unica a chi affitta, così da segnalare gli importi percepiti e le trattenute effettuate. Vedremo se questa novità della manovra correttiva influirà, e in che modo, sul mercato degli affitti brevi, anche a livello di costi.