Quali sono le differenze tra rent to buy e affitto con riscatto?Il punto al 2016

Nel mondo immobiliare si stanno diffondendo una molteplicità di formule contrattuali finalizzati a far acquisire al compratore la proprietà degli immobili con un esborso graduale del prezzo di vendita. A dire il vero, il soggetto può stipulare un contratto di affitto con riscatto, vale a dire durante il periodo di locazione corrisponde un canone comprensivo di una quota a titolo di acconto prezzo oppure ricorrere al rent to buy.  Le formule, come vedremo pur se a prima vista sembrano essere uguali in realtà non lo sono.
Esaminiamo analiticamente le varie formule contrattuali sottolineando il fatto che sia l’affitto con riscatto, sia il rent to buy costituiscono due soluzioni alternative al ricorso al mutuo per acquistare un bene immobile.
Sono entrambe da valutare, considerando i vantaggi sia dal punto di vista civile,sia fiscale che consentono di conseguire e soprattutto le nuove disposizioni normative introdotte dalla legge n. 164/2014 di conversione del decreto Sblocca Italia, le disposizioni inserite nel decreto salva banche che prevedono delle garanzie di tutela nei confronti del locatore concedendogli  in caso di mancato pagamento dei canoni o di mancato rispetto dell'obbligo di riscattare l'immobile da parte del conduttore la possibilità di attivare il procedimento di convalida di sfratto.

1) Rent to buy e affitto con riscatto

Rent to buy: Il rent to buy, nuovo termine di origine anglosassone, è una tipologia contrattuale avente il fine di  far acquistare la proprietà dell’immobile.
Sostanzialmente si differenzia dall’affitto con riscatto, poiché attraverso il rent to buy  il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario.
La finalità di tale formula contrattuale è quella di far acquisire al compratore i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario.
E’ una formula abbastanza flessibile che produce al compratore il vantaggio di usufruire subito del bene in affitto e di rimanere in tale situazione fino a quando non rientra nei parametri per accedere al sistema bancario.

Affitto con riscatto: L’affitto con riscatto consiste nella stipula di due contratti, quello della locazione e quello dell’opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone più elevato destinato a coprire una quota dell’acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza. A dire il vero, il contratto di opzione per l’acquisto nel quale è inserito il prezzo per il riscatto è stipulato contestualmente alla locazione.
Il contratto di affitto con riscatto presenta dei vantaggi sia per l’inquilino-compratore e sia per il proprietario.
Il compratore che non vuole ricorrere al momento ad un mutuo bancario o che vuole posticipare di accendere il mutuo in un momento successivo e per un importo più basso può valutare la convenienza a ricorrere a tale tipologia contrattuale, anche perché il prezzo di riscatto è predeterminato. Il locatore può usufruire di un’entrata continua in quanto percepirà un canone più elevato.

2) Soggetti interessati

La prima domanda che ci poniamo, nell’analizzare il contratto di affitto con riscatto e il rent to buy è quella relativa ai soggetti interessati a ricorrere a tali nuove tipologie contrattuali. Sostanzialmente hanno interesse alla stipula del rent to buy : 

• i proprietari privati che dispongono di un patrimonio immobiliare che vogliono disinvestire in modo tale da realizzare della liquidità;
• i proprietari privati che desiderano non sostenere le eventuali spese di manutenzione straordinaria;
• le imprese di costruzioni che desiderano vendere una parte dei propri immobili invenduti;
• i soggetti privati che hanno dei redditi buoni che consentono loro di avere l’accesso al credito e di acquistare un altro immobile mentre la prima casa la detengono in locazione;
• i soggetti privati che non hanno a disposizione i mezzi liquidi per far fronte ad un mutuo bancario e che, quindi, preferiscono al momento la stipula del contratto di locazione.

Ovviamente, il compratore nell'aderire a tale formula dovrebbe valutare se per lui sia più conveniente stipulare solamente il contratto di affitto, soprattutto, quando si prevede che i prezzi di mercato tendano al ribasso. Sostanzialmente, i contratti in esame, sono caratterizzati dai seguenti elementi:

• immediata concessione in godimento di un immobile verso il pagamento dei canoni;
• diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene;
• imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata nel contratto, al corrispettivo del trasferimento.

3) Mancata opzione

Analizziamo adesso gli effetti in caso di mancata opzione.
L'inquilino che non esercita il diritto di riscatto subirà delle conseguenze negative in quanto:

• perderà la quota dei canoni versata a titolo di acconto prezzo che saranno acquisiti dal proprietario a titolo di indennità qualora non sia diversamente disposto nel contratto.
• dovrà lasciare libero l'immobile altrimenti potrà incorrere nella procedura di convalida di sfratto estesa a tali formule dal decreto legge n. 59/2016.

Diversamente, in caso di inadempimento da parte del venditore, dovrà essere restituita al compratore la parte dei canoni imputati a corrispettivo maggiorati degli interessi legali.
In ogni caso, il contratto si risolve se il conduttore non effettua il pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

4) Vantaggi del rent to buy e dell'affitto con riscatto

L'affitto con riscatto e il rent to buy  possono procurare dei vantaggi allettanti sia all'inquilino e sia al proprietario che riportiamo nella sottonotata tabella. 

Vantaggi di natura civile

Vantaggi di natura fiscale

se non dispone di  una somma necessaria a titolo di acconto per acquistare l'immobile e non può ottenere un mutuo; quando desidera costituire una provvista, versando nel computo del canone complessivo la quota di acconto prezzo, al fine di richiedere successivamente un mutuo per un importo inferiore; quando i prezzi di mercato tendono al rialzo poiché in tal caso usufruisce di un prezzo già bloccato al momento della stipula.

non è soggetto passivo ai fini IMU, fino a che non diventa proprietario non deve sostenere le spese di ristrutturazione poiché gravano sul  proprietario.

I vantaggi per il proprietario sono i seguenti:

1. avrà un probabilità molto alta di concludere la vendita dal momento che chi di solito stipula tale formula ha l'intenzione di procedere all'acquisto
2. potrà riscuotere un canone mensile più elevato rispetto al contratto di affitto tradizionale.

L'affitto con riscatto, pur se a prima vista sembra essere allettante nasconde in sé qualche insidia sia per il compratore che per il venditore. L'inquilino-compratore potrebbe incappare nel rischio di pagare un affitto più elevato rispetto ad un contratto normale di locazione. Esaminando anche l'ambito soggettivo del nuovo balzello introdotto dalla legge di stabilità 2013- denominato IUC- costituito dall'IMU-TARI-TASI, con riferimento a quest'ultima va detto che in caso di affitto con riscatto, deve essere versata da entrambi e precisamente, vi sarà una quota parte, la cui misura percentuale è definita dal comune,variabile da il 10 e il 30% che sarà a carico del conduttore.

Diversamente, il proprietario incorre nel rischio di non poter vendere a terzi l'immobile oggetto dell'affitto con riscatto, tranne il caso in cui nel contratto non sia esplicitato che il terzo assolva gli adempimenti previsti in entrambi i contratti.
Inoltre, per il proprietario si potrebbe verificare anche il rischio, se non espressamente detto nel contratto di affitto, che in caso di cessazione del contratto di affitto o di recesso del conduttore, questi abbia sempre il diritto di prelazione nell'acquisto; e ciò perché gli accordi sono due e, quindi, il venir meno di uno non produce l'estinzione automatica dell'altro. Conseguentemente, si suggerisce di indicare nel contratto che la cessazione o il recesso dal contratto comporti automaticamente la decadenza del diritto di opzione per l'acquisto.

5) La locazione con opzione d'acquisto

E’ una particolare formula contrattuale che si caratterizza per la compresenza di due distinti contratti, quello di locazione e quello di vendita. Il contratto di locazione è disciplinato dalle norme previste dalla legge 431/1998 e dalla legge 392/1978 e alla fine cessa per scadenza naturale o perché il locatario acquista l’immobile.

Il contratto di vendita si caratterizza per il fatto che il venditore, per un determinato periodo di tempo, è vincolato a tenere ferma la proposta di concludere un contratto di vendita nei confronti del compratore che può o meno accettare.
Il vantaggio di ricorrere alla stipula di tali contratti consiste nella possibilità per il compratore di poter godere subito del bene e di poter decidere entro un determinato periodo di tempo di acquistare l’immobile. E’ evidente che tale formula conviene, ad esempio, a chi voglia accumulare un provvista in vista di un acquisto futuro. Tale formula conviene anche al proprietario il quale anche qui potrà usufruire di un canone di affitto più alto, o  potrà locare un immobile avente necessità di essere ristrutturato , il cui onere sarà a carico del compratore il quale se non sceglie di acquistare il bene, dovrà in ogni caso lasciare le migliorie.

Vendita a rate con patto di riservato dominio

L’articolo 1523 del codice civile disciplina la vendita con patto di riservato dominio. E’ una formula applicabile alle cose mobili mediante la quale il compratore ed il venditore stabiliscono un prezzo prefissato per la vendita che avverrà dopo un certo numero di anni. Nel frattempo il compratore dispone da subito del bene, versando una rata mensile, ma diventerà proprietario solo dopo aver pagato l’ultima mensilità. Sostanzialmente disponendo del bene gravano su di lui i rischi di un eventuale danno che il bene può subire.
La tipologia contrattuale della vendita di cose mobili con patto di riservato dominio si estende anche al settore immobiliare; in tal caso è inserita una condizione che sospende l’efficacia del contratto al momento in cui è effettuato il pagamento dell’ultima rata e qualora questo non avvenga il proprietario ha sempre la riserva di proprietà.
Dal momento che il compratore dispone immediatamente del bene e potrebbe in tale periodo di tempo vendere anche a terzi l’immobile danneggiando il proprietario sembra necessario per quest’ultimo iscrivere un’ipoteca legale sul bene immobile. Il patto di riservato dominio va trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari e per essere opposto a terzi deve acquisire data certa; quest'ultima, può essere acquisita o mediante stipula del contratto con atto del notaio, con scrittura privata con firme autenticate o con la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.

Contratto di locazione con patto di futura vendita

Il contratto di locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico misto che nasce da due contratti che dipendono l'uno dall'altro.
Mediante tale formula il compratore prende in affitto l'immobile con la promessa di acquistarlo entro la scadenza naturale del contratto di locazione. Occorre precisare che il canone di locazione pagato mensilmente dal compratore costituisce un acconto prezzo mentre il saldo verrà dato al momento della stipula del rogito. Il proprietario ha il vantaggio di poter sicuramente vendere l'immobile mentre il compratore non verserà a vuoto l'importo dei canoni dal momento che costituiscono una quota del prezzo di vendita.

Tabelle di riepilogo

Formule contrattuali	Affitto con riscatto	Rent to buy
	vengono stipulati  due contratti, quello della locazione e quello dell’opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone più elevato destinato a coprire una quota dell’acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza.	il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario.

Tipo di contratto	Struttura	Effetti	Riferimento normativo
Vendita a rate con patto di riservato dominio	E’ una formula mediante la quale il compratore ed il venditore stabiliscono un prezzo prefissato per la vendita che avverrà dopo un certo numero di anni.	Il compratore dispone da subito del bene,versando una rata mensile, ma diventerà proprietario solo dopo aver pagato l’ultima mensilità.	Art.1563 c.c.
Contratto di locazione con patto di futura vendita	Il compratore prende in affitto l'immobile con la promessa di acquistarlo entro la scadenza naturale del contratto di locazione.	-Il compratore corrisponde mensilmente un canone di locazione che costituisce un acconto prezzo - verserà  il saldo al momento della stipula del rogito.	un contratto atipico misto che nasce da due contratti che dipendono l'uno dall'altro.
Locazione con opzione d'acquisto	Si caratterizza per la coesistenza di due distinti contratti, quello della locazione e quello di vendita	-il compratore  gode subito del bene e può  decidere entro un determinato periodo di tempo di acquistare l’immobile; -  il proprietario potrà usufruire di un canone di affitto più alto.	Contratto atipico

Disposizioni normative

L'articolo 23 del decreto legge 12 Settembre 2014 n. 133 o meglio noto come "Sblocca Italia"convertito nella legge 11 Novembre 2014 n. 164 ha introdotto delle importanti novità in materia di rent to buy  e di affitto con riscatto prevedendo delle specifiche tutele a favore del potenziale compratore.
Occorre sottolineare al lettore che fino alla data del decreto Sblocca Italia tali tipologie contrattuali non erano previste dal nostro ordinamento e, quindi, presentavano un'incerta configurazione giuridica, anche se la giurisprudenza e, precisamente, si veda la sentenza della Cassazione n. 3587 del 23.03.1992,con riferimento all'affitto con riscatto, l'aveva qualificato un contratto atipico nato dalla combinazione delle cause di due contratti tipici: la vendita e la locazione.
Difatti, i contratti atipici trovano una regolamentazione specifica nell’articolo 1322 del codice civile.
L'articolo 23 del d.l. 133/2014 convertito nella legge 11 novembre 2014 n. 164 provvede a dare una regolamentazione specifica per quanto riguarda i profili civilistici del contratto in esame mentre tace in merito agli aspetti fiscali .
Tuttavia il legislatore non apporta delle modifiche nell'ambito del codice civile. In sede di conversione del citato decreto il legislatore ha aggiunto il comma 1-bis il quale ha previsto che le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire qualora non sia esercitata l'opzione entro il termine stabilito.
E il successivo comma 2 statuisce che il contratto si risolve nel momento in cui il conduttore non adempie al pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
E proprio per tutelare il locatore, al fine di riprendersi l'immobile,  nelle due ipotesi citate il legislatore ha previsto, con il decreto legge salva banche n. 59/2016 la possibilità per questi di attivare la procedura di convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II del codice di procedura civile.
Non si ravvisa nella norma citata nessuna limitazione per quanto riguarda le parti del contratto che possono essere privati, imprese, professionisti e la natura dell'immobile.
Giova precisare che se i contratti abbiano ad oggetto un'abitazione il notaio, in sede di stipula del contratto di affitto con riscatto, deve inserire che la stipula dell'atto definitivo di acquisto è condizionata alla cancellazione o al frazionamento di eventuali ipoteche e pignoramenti. Torna applicabile l'articolo 8 del decreto legge 20.06.2005 n. 122. Entrambe le formule si basano sulla stipulazione contestuale di due accordi: il contratto di affitto in cui l'inquilino paga un canone superiore a quello di mercato e un contratto con opzione della vendita dove è stabilito che l'inquilino alla scadenza che spesso è di tre anni ha la facoltà di acquistare l'immobile ad un prezzo già stabilito. Non a caso, il canone di locazione è più alto perché la metà costituisce un accantonamento da utilizzare qualora l'inquilino eserciti l'opzione per l'acquisto; in tale situazione, il prezzo che dovrà esborsare per l' acquisto sarà pari alla differenza tra il prezzo già concordato e la somma dei canoni di affitto accantonati.
Mediante tali contratti stipulati tra un locatario ed un proprietario il primo acquisisce il diritto a riscattare l'immobile dopo un periodo di tempo già prestabilito al momento della stipula.
Invece, l'affitto con riscatto che nella maggior parte delle ipotesi concerne gli immobili abitativi è molto sviluppato nel campo dell'edilizia economica e popolare al fine di rendere più semplice ai soggetti abbienti l'acquisto dell'abitazione ad un prezzo molto favorevole.
Ed è proprio per questo che uno dei requisiti per accedere a tale agevolazione è il possesso di un reddito minimo e il divieto di sublocare l'immobile.
Se viene meno uno dei citati requisiti si decade dal diritto di vedersi assegnato l'immobile anche qualora il prezzo sia stato integralmente pagato; la proprietà si trasferisce nel momento in cui l'ente pubblico riconosce che il soggetto assegnatario possiede tali requisiti. 
Inoltre, è necessaria la forma scritta altrimenti si verificherebbe che il contratto sarebbe nullo in senso assoluto e tale vizio renderebbe insanabile l'atto.
Al fine di tutelare le parti la novella normativa prevede l'obbligo di redazione dei citati contratti mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e di trascriverli presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Si applicano le disposizioni contenute nell'articolo 2645-bis del codice civile.
Non solo, il legislatore ha esteso al contratto di affitto con riscatto e al rent to buy la disciplina di cui agli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, riferita rispettivamente alla cancellazione della trascrizione, al privilegio speciale che ha il compratore sugli immobili oggetto del contratto preliminare per garantirsi della restituzione del prezzo versato in caso di inadempimento del venditore e al diritto di iscrivere ipoteca sul medesimo bene.     

In caso di inadempimento si applica quanto contenuto nell'articolo 2932 del codice civile in materia di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto; a dire il vero se colui che obbligato a concludere un contratto non l'adempie, l'atra parte può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso. Vi è inoltre un rinvio alle norme in materia di usufrutto per quanto riguarda l'inventario, la garanzia, le spese di manutenzione; ovviamente queste norme interessano la fase del godimento del bene. Ne deriva che il conduttore, nel momento in cui prende possesso dell'immobile deve redigere un inventario e versare una cauzione al proprietario; le spese di manutenzione ordinaria gravano sul conduttore.