Il nuovo credito immobiliare ai consumatori

La disciplina dei “contratti di credito ai consumatori relativi ad immobili residenziali” o del “credito immobiliare ai consumatori”, prevista dalla Direttiva UE n. 17 del 2014 è stata introdotta nel Decreto Legislativo n. 385 del 1993 (agli articoli da 120- quinquies a 120- noviesdecies ), il “Testo Unico Bancario” (TUB), dall'articolo 1° del Decreto Legislativo n° 72 del 2016 che ha dato attuazione alla Direttiva citata.

1) Quando si applica la disciplina del credito immobiliare ai consumatori

Questa disciplina si applica ai contratti di concessione di un credito in qualsiasi forma, ma soprattutto sotto forma di un prestito di una somma di denaro, cioè di un mutuo, da parte di un finanziatore ad un consumatore, cioè ad una persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, quando:

• il credito è garantito da una ipoteca sul diritto di proprietà o su un altro diritto reale (per esempio, usufrutto, superficie, ecc.) su un bene immobile residenziale , cioè su un fabbricato avente destinazione d'uso di civile abitazione, oppure
• il credito è finalizzato all'acquisto od alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato , vale a dire, in questo secondo caso, di un fabbricato che ha già o che avrà, una volta costruito, la destinazione d'uso di civile abitazione (art. 120- quinquies , 1° comma, lettera c , TUB che riprende il paragrafo 1° dell'art. 3 della Direttiva UE 17/2014).

Dalla definizione del credito immobiliare ai consumatori si deduce che esso comprende:

• il credito (mutuo) concesso da un finanziatore per l'acquisto della proprietà della prima o di una ulteriore (seconda, terza, ecc.) casa di abitazione (e relative pertinenze), anche soltanto progettata e quindi da realizzare, oppure di un terreno (fondo rustico od area edificabile) che comunque non sarà utilizzato per l'attività professionale svolta dall'acquirente – consumatore (che, in caso contrario, non sarebbe più un consumatore). Anche se queste sono delle eventualità molto rare nella pratica , con la nuova disciplina che stiamo esaminando, questo primo tipo di contratto di credito immobiliare può anche non prevedere la prestazione di garanzie reali (ipoteca, pegno) o personali (fideiussione) da parte del consumatore oppure può prevedere l'iscrizione di una ipoteca sull'immobile residenziale acquistato che non sia di primo grado;
• qualsiasi contratto di credito (in qualsiasi forma , per esempio di dilazione di pagamento o di prestito, e di qualsiasi durata , cioè a breve, medio o lungo termine ed anche a tempo indeterminato) che sia garantito da un'ipoteca sul diritto di proprietà o su un altro diritto reale su un bene immobile residenziale (ed anche, ma non necessariamente, sulle relative pertinenze, per esempio, un box auto).

Questo secondo punto significa che anche un contratto di credito finalizzato a finanziare i consumi in genere od alcuni specifici consumi del consumatore (per esempio, la ristrutturazione dell'abitazione, l'acquisto di un'auto o il pagamento della retta universitaria per un figlio), se garantiti da un'ipoteca su una civile abitazione (e, ma non necessariamente, sulle relative pertinenze), rientrano in questa disciplina . Inoltre, l'ipoteca che deve garantire questi contratti non deve essere necessariamente di primo grado, ma può essere anche di grado inferiore, cioè di secondo o di terzo grado, ecc.

Da tutto ciò si comprende che, con questa disciplina, il legislatore europeo e quello italiano hanno creato un nuovo mercato del credito al consumo garantito dai beni immobili residenziali, al fine di dare una spinta agli stagnanti consumi interni europei e, soprattutto, italiani, dando la possibilità ai consumatori di utilizzare come garanzia di un prestito il valore economico delle loro case di abitazione su cui non gravano mutui per l'acquisto o la ristrutturazione di esse.

Il problema è che, in assenza di adeguati flussi reddituali dei consumatori a cui vengono concessi i crediti di cui al punto 2), le banche rischiano di ritrovarsi a dover vendere coattivamente una quantità enorme di abitazioni, perfino più elevata di quanto non accade già oggi.

E questo vale anche se il Dlgs 72/2016 ha introdotto maggiori garanzie per i consumatori che vogliono ottenere od ottengono questi prestiti ed anche se tali crediti al consumo garantiti da ipoteca avranno , come dovrebbe succedere, tassi di interesse annui più bassi rispetto a quelli del credito al consumo ordinario , vale a dire non garantito, e quindi pari o prossimi a quelli praticati per i mutui per l'acquisto di una abitazione (attualmente, in media, il 10,50% contro il 3% circa).