Il rent to buy 2018:cos’è, come funziona, quali obblighi comporta

Il rent to buy é un contratto che comporta benefici sia per il proprietario dell’immobile, chiamato concedente, sia per il conduttore. Con tale contratto, il proprietario consegna subito l’immobile al conduttore, il quale gli corrisponde un canone periodico per un tempo prestabilito. Terminato tale periodo, il conduttore sceglierà se acquistare o meno l’immobile.

Questa tipologia contrattuale è stata introdotta nel 2014 nel no­stro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) ed ha subito modifiche con il D.L. 59/2016 Salva Banche. Ma cos’è esattamente? Come funziona? Quali sono i benefici? Le risposte in questo approfondimento.

1) Rent to buy 2018: cos’è e come funziona

Il rent to buy è un contratto che si articola in due fasi:

1. la prima è la concessione dell’utilizzo dell’im­mobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprieta­rio dell’immobile ha l’obbligo di consegnare subito l'immobile o l'area al conduttore, che in cambio deve corrispondere il canone pattuito;
2. la seconda comporta l’eventuale trasferimento del­la proprietà dell’immobile/area dal concedente al conduttore, in quanto è diritto di quest'ultimo di decidere alla scadenza del termine prestabilito se procedere o meno all’acquisto. Nel caso in cui il conduttore decida di acquistare l’immobile, il concedente è obbligato a cederlo, quindi tutto dipende dalla scelta del conduttore:
   • se decide di non acquistare l’immobile → il contratto cessa di avere effetto, il concedente si riappropia dell’immobile e corrisponde al conduttore la parte di canone imputabile all’eventuale futura vendita.
   • se decide di esercitare il diritto all’acquisto → il concedente cede l’immobile e il conduttore deve corrispondere quanto pattuito al netto della parte già corrisposta dai canoni.

Attenzione: data l’importanza delle due componenti dei canoni periodici corrisposti dal conduttore al concedente, nel contratto del rent to buy deve necessariamente essere indicato, a pena di nullità del contratto, l’importo del canone corrisposto per il godimento dell’immobile (come in una locazione) e l’importo corrisposto come parte di quanto dovuto nel caso di futura cessione.

Inoltre, per avere effetti legali, il contratto deve essere transcritto presso i registri immobiliari. La legge infatti prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha trattato del rent to buy in una guida, in cui è riportato il seguente esempio:

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2) Rent to buy 2018: chi può farlo? Su quali beni?

Il rent to buy può essere sfrutatto da qualsiasi soggetto su qualsiasi bene. Quindi questo contratto può essere scelto da un privato,da un'impresa individuale, da una società o da un qualsiasi ente.

L'immobile oggetto del Rent to buy può essere:

• un edificio abitativo;
• un edificio strumentale;
• un'area agricola;
• un'area strumentale. 

Come chiarito dal notariato, il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

3) Obblighi del conduttore e del concedente nel rent to buy 2018

Il conduttore ha i seguenti obblighi:

1. redigere un inventario con la precisa descrizione dell’immobile (è esonerato nel caso in cui sia già tutto descritto nel contratto, tranne nel caso in cui l’immobile sia concesso arredato nel qual caso l’obbligo dell’inventario è inderogabile)
2. deve dare idonea garanzia: nel contratto le parti devono stabilire che garanzia debba essere prestata (spesso viste le affinità con la locazione, viene previsto un deposito pari a tre mensilità di canone).
3. deve corrispondere il canone periodico al concedente per tutta la durata del contratto,
4. deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione (custodia, amministrazione e manutenzione) dell’immobile e delle eventuali parti condominiali.
5. deve sostenere le spese di straordinaria amministrazione se sono causate da un suo inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione

Il concedente ha i seguenti obblighi:

1. Concedere l’immobile al conduttore alla stipula del contratto;
2. Cedere l’immobile al conduttore che scelga di acquistarlo; nel caso in cui il concedente non adempia a questo obbligo contrattuale il conduttore può agire in giudizio contro di lui.
3. Sostenere le spese per le riparazioni straordinarie dell’immobile delle eventuali parti condominiali;
4. Riconoscere gli interessi al conduttore nel caso in cui come garanzia si opti per un deposito dei canoni.

4) Rent to buy: caratteristiche essenziali

Riassumendo quanto detto finora, il rent to buy è un contratto in cui:

• il proprietario concede immediatamente l’immobile al conduttore;
• il conduttore gli corrisponde un canone formato da due diverse componenti: una destinata a remunerare l’utilizzo dell’abitazione e l’altra destinata all’acquisto dello stesso;
• le due parti di canone devono essere indicate nel contratto a pena di nullità;
• il conduttore ha diritto di acquistare l’immobile entro il termine prestabilito nel contratto fra le due parti;
• nel caso in cui il conduttore decida di acquistare l’immobile, parte dei canoni corrisposti andrà a diminuire il costo del bene.

5) Riferimenti normativi

Art. 23 L.164/2014: 1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprieta' dell'immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. ((Per il rilascio dell'immobile il concedente puo' avvalersi del procedimento per convalida di sfratto, di cui al libro quarto, titolo I, capo II, del codice di procedura civile)).

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.