Affitti 2016: nulli i contratti non registrati entro 30 giorni

Dal 1° gennaio 2016 i contratti di locazione non registrati entro i 30 giorni successivi alla data della stipula sono nulli. La legge di stabilità 2016 (L. 208/2015, comma 59 art. 1), modificando l’art. 13 della L. 431/98, ha introdotto la nullità del contratto di affitto in caso di mancata registrazione, in un’ottica di contrasto all’evasione fiscale e con l’intento di provocare l’emersione del cd. “locazioni in nero”.

Come affermato nella sentenza 6782 del 15 giugno 2016 del Tribunale di Milano: “la tardiva registrazione non è idonea a ridare efficacia al contratto, che dunque deve ritenersi invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti.”

La sentenza citata entra nel merito della  fattispecie strettamente inerente al caso, e nel finale aggiunge considerazioni e indicazioni di carattere generale.

Vediamo nel seguito le conseguenze di questa importante sentenza, allegata all'articolo.

1) L'obbligo di registrazione del contratto

Riprendendo brevemente il tema dell'obbligo di registrazione del contratto, si ricorda come, in base all'art. 13 della L. 431/1998 -Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni. Pertanto è il locatore che entro il mese successivo alla stipula ha l'onere di registrare il contratto presso l'Agenzia. Il locatore deve poi:

1. dare documentata comunicazione dell'avvenuta registazione al conduttore, entro i successivi 60 giorni;
2. darne documentazione, nel caso, all'amministratore del condominio ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del Codice Civile.

2) Il caso: contratto non registrato e la soglia del 16 luglio

La sentenza analizzata parte dallo sfratto per morosità che un locatore aveva intimato al suo conduttore, che gli aveva riconosciuto un canone ridotto. In particolare, il contratto d'affitto tra le due controparti:

1. era stato registrato dall'inquilino nel 2012,
2. il conduttore, appellandosi all'articolo 3, comma 8, del D. Lgs 23/2011, che prevedeva canoni pari al triplo della rendita catastale nel caso in cui l'inquilino avesse registrato un contratto precedentemente "in nero", aveva corrisposto per tutto il periodo successivo un canone pari a tale importo.

La norma era stata scritta dal legislatore per incentivare gli inquilini a far emergere il “nero”, in quanto venivano favoriti coloro che sanavano l'irregolarità e venivan fortemente danneggiati i locatori. Con la sentenza n. 50 del 2014, la Corte costituzionale, tuttavia, aveva dichiarato tale norma illegittima. L’art.1, comma 59, della Legge di stabilità 2016 ha disciplinato le situazioni che si sono create nel periodo in cui la norma era in vigore; chiarendo che per i canoni corrisposti:

• Fino al 16 luglio 2015: importo ridotto al triplo della rendita catastale
• Dal 17 luglio 2015: importo stabilito dal contratto.

Nel caso in oggetto, il giudice aveva ritenuto legittimo il pagamento del canone ridotto sino al 16 luglio 2015, mentre per il periodo successivo  il canone doveva corrispondere a quanto previsto dal contratto. Proprio in questo secondo periodo, però il conduttore aveva continuato a corrispondere un canone pari al triplo della rendita catastale, risultando così moroso per una cifra consistente. Lo sfratto è stato convalidato dal giudice a causa della morosità, verificata per i pagamenti ridotti.

3) La mancata registrazione del contratto: prima e dopo la legge di stabilità 2016

La sentenza in oggetto, nel finale, si sofferma sulla sorte riservata dalla legge ai contratti non registrati. Gli effetti della mancata registrazione infatti sono differenti, a seconda che siano stati stipulati prima o dopo l'entrata in vigore della Legge di stabilità 2016. Infatti modificando al comma 59 dell'articolo 1 della L. 208/2015, l'articolo 13 della legge 431/98,la situazione attuale è la seguente:

• per i contratti conclusi prima del 1° gennaio 2016 , i contratti devono considerarsi validi purché la registrazione sia avvenuta prima della proposizione della domanda giudiziale;
• per i contratti  conclusi dopo il 1°gennaio 2016, visto il perentorio termine di 30 giorni concesso dal nuovo articolo 13 della legge 431/98 al locatore per provvedere alla registrazione, il mancato adempimento fiscale produce le conseguenze indicate nello stesso articolo al comma 6, ovvero:
  • è concessa al conduttore la possibilità di presentare ricorso al giudice per fare accertare l’esistenza del contratto,
  • è concessa al conduttore la facoltà di chiedere di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo previsto per i contratti concordati.

4) Riferimenti normativi

Art. 13 L.431/98: - Patti contrari alla legge. 1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile. 2. Nei casi di nullita' di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 e' nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, e' nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennita' di occupazione maturata, su base annua, e' pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato. 6. Nei casi di nullita' di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore puo' altresi' richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorita' giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione e', altresi', consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non puo' eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorita' giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge. 8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi e' obbligo di registrazione del contratto stesso.