Prestito vitalizio ipotecario: cos'è e i suoi elementi essenziali

Il prestito vitalizio ipotecario è un prodotto creditizio a lungo termine attraverso il quale una persona fisica ultrasessantenne, proprietaria di un immobile residenziale, può ottenere in prestito una somma da una banca o da un altro tipo di intermediario finanziario (di solito, ma non necessariamente, per integrare il proprio reddito pensionistico o per fare fronte alle necessità della sua vecchiaia) che sarà restituito dopo la sua morte dagli eredi o tramite l'escussione, da parte del creditore, della garanzia rappresentata da un'ipoteca di primo grado sull'immobile di cui il debitore era proprietario in vita.

In altre parole, il prestito vitalizio ipotecario è un modo per ricavare in età avanzata un capitale liquido dalla propria abitazione (o da un altro immobile residenziale di proprietà) che sarà restituito dopo la propria morte o quella del proprio coniuge o convivente more uxorio e mantenendo il diritto di utilizzare l'immobile fino al più tardo di questi due eventi.

1) Cos'è e gli elementi essenziali del prestito vitalizio ipotecario

Questo tipo di prestito è stato sviluppato per la prima volta in Gran Bretagna alla fine degli anni novanta del XX secolo, col nome di “ lifetime mortgage ” o “ equity release ” (e di “ reverse mortgage ” negli Stati Uniti), si è poi diffuso in tutto il mondo anglosassone ed è stato introdotto in Italia nel 2005 dal comma 12° dell'art. 11- quaterdecies del Decreto-Legge n° 203 di quell'anno, convertito in Legge n° 248 del 2005.

L'ipoteca può essere iscritta solo sugli immobili residenziali, cioè su quelli che hanno la destinazione d'uso di civile abitazione ed alle relative pertinenze.

Siccome il prestito vitalizio ipotecario non ha avuto molta diffusione nella pratica, anche per la mancanza di una normativa di attuazione della norma sopra citata che lo ha introdotto, si è tentato un suo rilancio per mezzo di una nuova disciplina di esso contenuta nell'art. 1° (ed unico) della Legge n° 44 del 2015 che ha modificato il comma 12° dell'art. 11- quaterdecies del Decreto-Legge n° 203 del 2005 ed ha introdotto i commi da 12°- bis a 12°- sexies dello stesso articolo.

Questa nuova disciplina legislativa del prestito vitalizio ipotecario è stata poi attuata col Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n° 226 del 2015, entrato in vigore il 2 Marzo 2016.

Il comma 12° dell'art. 11- quaterdecies del Decreto-Legge 203/2005 così come modificato dall'art. 1° della Legge 44/2015 definisce il prestito vitalizio ipotecario come quello che ha per oggetto la concessione da parte di banche o di altri intermediari finanziari iscritti nell'Albo, tenuto dalla Banca d'Italia, previsto dall'art. 106 del Testo Unico Bancario (TUB) contenuto nel Decreto Legislativo n° 385 del 1993, di finanziamenti a medio e lungo termine, garantiti da ipoteca di primo grado su un immobile residenziale di proprietà del soggetto finanziato, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età superiore a 60 anni compiuti (e non a 65 anni come nell'originaria formulazione della norma), il cui rimborso integrale in un'unica soluzione può essere richiesto agli eredi al momento della morte della persona finanziata ovvero al debitore qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o personali (1) di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano considerevolmente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia (cioè di altre ipoteche) in favore di terzi che vadano a gravare sullo stesso immobile su cui è stata iscritta l'ipoteca di primo grado che garantisce il prestito vitalizio ipotecario.

Anche se la legge non lo dice espressamente è ovvio che per determinare l'importo del capitale che può essere erogato al richiedente col prestito vitalizio ipotecario è necessario che il finanziatore faccia stimare il valore dell'immobile da ipotecare da un perito.

Se il soggetto finanziato, al momento della conclusione del contratto di concessione del prestito vitalizio ipotecario, risulta coniugato o convivente more uxorio da almeno cinque anni, come risulta dalla presentazione di un certificato di residenza storico, e nell'immobile ipotecato a garanzia del prestito risiedono entrambi i coniugi o conviventi, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi anche se l'immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché entrambi i coniugi o conviventi abbiano compiuto 60 anni di età (comma 7° dell'art. 2 del D.M. 226/2015).

In questo caso, la fase della maturazione e della capitalizzazione degli interessi del prestito decorrerà fino alla data della morte del più longevo dei due coniugi o conviventi , data da cui sarà possibile, per il finanziatore, chiedere il rimborso integrale del prestito.

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(1) Quindi non si può concedere in locazione un immobile residenziale ipotecato per garantire un prestito vitalizio ipotecario.