Detraibilità interessi passivi per costruzione prima casa

L’art. 15 del DPR 917/86 prevede la possibilità di detrarre dall’imposta lorda il 19% dell’ammontare complessivo degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori sostenuti sui mutui ipotecari ottenuti per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. La detrazione è possibile fino a concorrenza dell’imposta dovuta e sull’importo complessivo degli interessi sostenuti, se questo non è superiore a 4.000 euro. Per calcolare correttamente la detrazione è necessario verificare:

• cosa si intende con abitazione principale,
• quali sono esattamente gli interessi passivi che danno diritto a questa possibilità,
• quali sono i documenti da conservare,
• quali sono le cause che fanno perdere il diritto alla detrazione.

Facciamo chiarezza in vista delle dichiarazioni dei redditi 2016.

1) Detrazione degli interessi sul mutuo 2016: il requisito dell’abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione con la quale il contribuente può attestare che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che:

• l’unità immobiliare in costruzione sia quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente. Sono compresi tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento di abilitazione comunale che autorizzi una nuova costruzione e gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della L. 5 agosto 1978, n. 457.
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione; (*)
• il mutuo sia stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione. Dal 1° dicembre 2007 per poter fruire della detrazione la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

(*) si precisa che questa condizione non è richiesta per il personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate ed alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile.

2) Detrazione degli interessi sul mutuo 2016: il requisito degli interessi passivi

La detrazione in oggetto si applica unicamente con riferimento agli interessi e relativi oneri accessori nonché alle quote di rivalutazione derivanti da contratti di mutuo ipotecari stipulati ai sensi dell’art. 1813 del Codice Civile dal 1° gennaio 1998.  

La detrazione è possibile fino a concorrenza dell’imposta dovuta e sull’importo complessivo degli interessi sostenuti, se questo non è superiore a 4.000 euro. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

La detrazione spetta solo relativamente agli interessi calcolati sull’importo del mutuo effettivamente utilizzato per il sostenimento delle spese relative alla costruzione dell’immobile. Pertanto, nel caso in cui l’ammontare del mutuo sia superiore alle spese elencate, la detrazione non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle stesse.

Attenzione: La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale di cui all’art. 15, comma 1, lettera b), del Tuir, soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

3) Detrazione degli interessi sul mutuo 2016: i documenti necessari

Per fruire della detrazione occorre conservare, esibire o trasmettere, a richiesta degli uffici finanziari i seguenti documenti:

• le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo,
• la copia del contratto di mutuo ipotecario (dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per la costruzione dell’immobile da destinare ad abitazione principale),
• le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia,
• le copie delle fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese di costruzione dell’immobile stesso.

4) Detrazione degli interessi sul mutuo 2016: quando non spetta più

Il diritto alla detrazione del 19% degli interessi sostenuti per i mutui ipotecari nel caso di costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale viene meno nei seguenti casi:

1.mancata destinazione ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa.

2. nel periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato per abitazione principale (escluse le variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro).

3. se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine previsto dal provvedimento amministrativo previsto dalla vigente legislazione in materia edilizia che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga).

5) Riferimenti normativi

T.U.I.R ( D.P.R 917/86)

Art. 15 lett. b) gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonche' le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunita' europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l'acquisto dell'unita' immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro. L'acquisto della unita' immobiliare deve essere effettuato nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l'originario contratto e' estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. In caso di acquisto di unita' immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'unita' immobiliare sia adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La detrazione spetta non oltre il periodo d'imposta nel corso del quale e' variata la dimora abituale; non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Non si tiene conto, altresi', delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l'unita' immobiliare non risulti locata. Nel caso l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unita' immobiliare e' adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto. In caso di contitolarita' del contratto di mutuo o di piu' contratti di mutuo il limite di 4.000 euro. e' riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. La detrazione spetta, nello stesso limite complessivo e alle stesse condizioni, anche con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unita' immobiliari di nuova costruzione, alla cooperativa o all'impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi ai mutui ipotecari contratti dalla stessa e ancora indivisi. Se il mutuo e' intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi puo' fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote;