Acquistare casa per affittarla: ecco le agevolazioni 2017

L’agevolazione è stata introdotta dal decreto sblocca Italia (D.l. 133/2014), ed è stata resa operativa con il Decreto del Mef e del Mit dell'8 settembre 2015. Recentemente, con Circolare n. 7/e del 4 aprile 2017 l’Agenzia delle Entrate è intervenuta per fornire chiarimenti sull'agevolazione, a seguito dei dubbi posti da CAF ed altri operatori. Di seguito un riepilogo dell'agevolazione, aggiornato ai recenti chiarimenti di prassi.

1) Agevolazioni acquisto casa da affittare: soggetti beneficiari

Possono beneficiare dell'agevolazione i soggetti titolari del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà.

In caso di acquisto in comproprietà, la deduzione è riconosciuta pro-quota (come confermato nella Circolare 3/E/2016). Questo significa che, se ad esempio,  tre amici acquistano in comproprietà e in parti uguali un appartamento per € 600.000, la deduzione spetta ad ognuno di essi, ma va calcolata su € 100.000 (300.000/3).

2) Agevolazioni acquisto casa da affittare: spese agevolabili

Sono deducibili le spese sostenute dall’1.1.2014 al 31.12.2017 per l'acquisto dell'immobile, a destinazione residenziale:

• di nuova costruzione;
• invenduto alla data del 12.11.2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del D.l 133/2014);
• per il quale è stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso, ai sensi dell'art. 25 del D.p.r. 380/2001, nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31.12.2017;

• oggetto di ristrutturazione/restauro/risanamento conservativo ex art. 3, comma 1, lett. c) e d), DPR n. 380/2001;

• ceduto dall’impresa/cooperativa edilizia costruttrice o che ha effettuato il predetto intervento.

L’agevolazione spetta anche per spese (dipendenti da un contratto di appalto) sostenute per la costruzione  di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili, possedute prima dell’inizio dei lavori, o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Le spese devono essere attestate dalle fatture emesse dall’impresa che esegue i lavori di costruzione. La deduzione è riconosciuta:

• per la costruzione di unità immobiliari, da ultimare entro il 31.12.2017, per le quali prima del 12.11.2014 è stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, comunque denominato;
• per le spese attestate nel periodo 1.1.2014 – 31.12.2017.

3) Agevolazioni acquisto casa da affittare: caratteristiche dell'immobile

Per usufruire dell’agevolazione è necessario che l’unità immobiliare presenti le seguenti caratteristiche:

• sia destinata, entro 6 mesi dall’acquisto/termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni, purché tale periodo abbia carattere continuativo. Come specificato dall'Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 3/E/2016, la deduzione sussiste anche in caso di un contratto a canone concordato di durata “sei più due” (comma 5 art 2 L. 431/1998). Si tratta di un tipo di contratto che consente “alla prima scadenza” di prorogare il contratto “di diritto”, qualora le parti non concordino sul rinnovo del contratto, e fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore.Il beneficio decade in caso di interruzione anticipata del periodo di locazione, per motivi imputabili al locatore, o nel caso in cui il contratto di locazione si risolva su richiesta del conduttore, e l'unità immobiliare risulti non locata per un periodo superiore ad 1 anno;
• sia a destinazione residenziale “non di lusso” (quindi non sia classificata o classificabile nelle categorie A/1, A/8 e A/9);
• non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, di cui al DM n. 1444/68, ossia in parti del territorio destinate ad usi agricoli;
• consegua prestazioni energetiche di classe A o B, ai sensi delle Linee Guida nazionali (di cui al decreto 26.06.2009) o ai sensi della normativa regionale;
• il canone di locazione non sia superiore a quello definito:
  • nella convenzione di cui all'art. 18, DPR n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire, relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;
  • ovvero, al minore importo tra quello previsto:
    • dai contratti a “canone concordato” tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative (ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98);
    • dai contratti a “canone speciale”, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato (ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003);
• non sussistano rapporti di parentela entro il 1° grado tra locatore e locatario;
• sia accertata l'esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate.

4) Agevolazioni acquisto casa da affittare: calcolo agevolazione

L'agevolazione consiste nella deduzione dal reddito complessivo IRPEF  in misura pari al 20%:

• del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita;
• oppure dell’ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori;

fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di € 300mila, comprensivo di IVA.

Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate (nella Circolare 3/E/2016) l'importo massimo di 300mila Euro si riferisce al singolo soggetto. Pertanto se questo acquista più abitazioni nel periodo 01.01.2014 - 31.12.2017, egli avrà diritto alla deduzione su un importo massimo  complessivo di spesa pari a € 300.000. Si può dire quindi che il limite di € 300.000 costituisce l’ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l’intero periodo dell’agevolazione (2014 - 2017), sia con riferimento all’immobile che al contribuente.

La deduzione:

• va ripartita in 8 quote annuali di pari importo;
• è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione. Eventuali interruzioni del periodo di locazione, per motivi non imputabili al locatore, e purché ogni interruzione sia inferiore ad un anno, non determinano la decadenza del diritto alla deduzione;
• non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

5) Agevolazioni acquisto casa da affittare: interessi mutuo

L’agevolazione spetta anche con riferimento agli interessi passivi dipendenti da mutuo per l’acquisto dell’unità immobiliare, nella misura del 20% degli interessi stessi.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 3/E/2016, assumono rilevanza gli interessi passivi pagati nell’anno, pertanto devono essere conservate le quietanze di pagamento.

Anche se non sono previsti limiti massimi per la deducibilità degli interessi, né dalla norma né dal decreto attivo, l'Agenzia delle Entrate ritiene che la deduzione degli interessi debba essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore ad € 300.000.

Pertanto, in caso di accensione di un mutuo di importo superiore a € 300.000, gli interessi passivi su cui calcolare la deduzione vanno ridotti proporzionalmente applicando la seguente formula:

300.000 × interessi pagati Importo del mutuo