Condominio minimo e ristrutturazioni edilizie: nuovi chiarimenti

La materia del condominio “minimo” (altrimenti noto come condominio senza amministratore) non sembra trovare pace.

A distanza di poco più di un anno e mezzo dall’emanazione della nota Circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, e a distanza di soli sei mesi dall’emanazione della Risoluzione 27 agosto 2015, n. 74/E, l’Amministrazione finanziaria, con la circolare 2 marzo 2016, n. 3/E, torna sui propri passi e cambia radicalmente orientamento, per quanto riguarda la "Detrazione spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica"

1) La gestione del condominio minimo prima della circolare del 2 marzo 2016

Prima di entrare nel pieno delle importantissime novità introdotte con la circolare in esame, giova essere brevemente riassunto il quadro interpretativo vigente sino ad ora.

Nell’ipotesi in cui all’interno di un condominio minimo dovessero essere effettuati lavori di ristrutturazione edilizia per i quali i condomini potevano godere delle detrazioni fiscali previste dall’art. 16-bis del t.u.i.r., secondo la circolare n. 11/2014 era necessario dotare di codice fiscale il condominio minimo, far intestare le fatture dei lavori al condominio minimo, effettuare i pagamenti dal conto del condominio minimo o dal conto di uno dei condòmini a ciò appositamente deputato facendo operare la ritenuta di cui all’art. 25, d.l. 78/2010 da parte dell’istituto di credito.

Questa prassi innovativa rispetto a quanto avveniva in passato è stata contestata in dottrina e ha posto una serie di problemi di difficile soluzione: dalla necessità di nominare un rappresentante fiscale del condominio, alla questione del soggetto tenuto ad indicare i dati catastali sui quali erano stati effettuati i lavori, per finire con la tematica legata alla necessità che il rappresentante fiscale del condominio (o uno dei condomini) fosse tenuto a presentare il quadro AC.

Inoltre sono sorti problemi in merito a soggetti che hanno effettuato tutte le operazioni in spregio alle indicazioni fornite con la circolare n. 11/2014 citata. A tal riguardo, l’Amministrazione Finanziaria, in risposta ad un interpello presentato da un contribuente, ha reso ulteriori indicazioni volte ad assicurare la fruibilità delle detrazioni fiscali. 

Tuttavia, la materia era pervasa da una eccessiva burocrazia e le prescrizioni dell’Agenzia delle Entrate ponevano in capo al contribuente degli obblighi del tutto superflui.

Per queste ragioni, la materia che qua ci occupa è stata portata nuovamente all’attenzione del Fisco mediante le questioni proposte dai Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti.

Nel dettaglio, è stato chiesto all’Amministrazione finanziaria se le prescrizioni e i chiarimenti forniti con la risoluzione n. 74/2015 e, in quanto da essa richiamati, della circolare n. 11/2014, “possano valere anche per le rate di detrazione relative ad anni precedenti e per le spese sostenute nel 2015, qualora non sia stato ancora richiesto il codice fiscale del condominio”.

L’Agenzia delle Entrate, dal canto suo, ha ribadito che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali, la fruizione dell’agevolazione fiscale di cui all’art. 16-bis del t.u.i.r. è stata subordinata alla circostanza che “il condominio sia intestatario delle fatture ed esegua, nella persona dell’amministratore o di uno dei condòmini, tutti gli adempimenti richiesti dalla normativa, compreso quello propedeutico della richiesta del codice fiscale”.

L’Ente ha poi ricordato che secondo la circolare 21 maggio 2014, n. 11/E (paragrafo 4.3) al condominio minimo si applicano le norme generali dettate in tema di condominio dal Codice Civile ad eccezione di quelle che disciplinano la nomina dell’amministratore (art. 1129 c.c.) e il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.).

Infine, l’Agenzia ha rammentato che nella risoluzione n. 74/E del 2015 sono stati illustrati “gli adempimenti da adottare nel caso di interventi sulle parti comuni di un condominio minimo, effettuati nel 2014 senza aver richiesto il codice fiscale del condominio”.

L’Amministrazione Finanziaria ha rilevato che le incombenze poste in capo ai contribuenti erano particolarmente gravose e, al fine di semplificare gli adempimenti, è giunta a mettere in discussione la posizione assunta in precedenza.

In particolare, ribadendo che il presupposto necessario per la regolarità della procedura è che il pagamento delle fatture relative ai lavori sia stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale previsto per le agevolazioni fiscali in materia di recupero del patrimonio edilizio o per il risparmio energetico e che, dunque, sia stata operata la ritenuta di cui all’art. 25 del citato d.l. n. 78/2010, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che non è “necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto”.

In detta ipotesi, quindi, per beneficiare dell’agevolazione di cui all’art. 16-bis del t.u.i.r., in relazione alla quota di loro spettanza, i contribuenti partecipanti ad un condominio minimo possono inserire nei propri modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico.

È stato precisato, altresì, che il contribuente è comunque tenuto, in sede di controllo “a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio”, e qualora si avvalga dell’assistenza fiscale di CAF o altri professionisti abilitati, dovrà esibire “oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio”.

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate, precisando che restano salvi i comportamenti tenuti in attuazione dei documenti di prassi precedentemente indicati, per le ragioni esposte devono considerarsi “superate le indicazioni fornite con la circolare n. 11/E del 2014 e con la risoluzione n.74/E del 2015”.

Tutte le novità saranno ulteriormente e adeguatamente illustrate nell’aggiornamento della Guida sul Condominio Senza Amministratore.