L'agevolazione fu introdotta con la Legge di Stabilità 2016 e poi prorogata con il decreto Milleproghe, in quanto rimase fuori dal pacchetto della Legge di Stabilità 2017. Anche quest'anno forse toccherà la stessa sorte, visto che non è stata prorogata con la Legge di Stabilità 2018.
Ai fini dell'agevolazione, si ricorda, è fondamentale che la cessione avvenga da parte di un'impresa costruttrice o ristrutturatrice. L'agevolazione, infatti, consiste nella possibilità di detrarre il 50% dell'Iva pagata con l'acquisto dell'unità immobiliare. La detrazione sarà poi ripartita in 10 quote di pari importo nell'anno in cui sono state sostenute le spese, e nei 9 successivi.
L'intento del legislatore è chiaramente quello di incentivare le vendite immobiliari, riducendo il carico dell'Iva in capo all'acquirente.
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1) Detrazione acquisto casa classe A o B: caratteristiche
Possono usufruire dell'agevolazione i soggetti passivi Irpef, quindi i privati.
Per godere dell'agevolazione è necessario che l'immobile:
- sia acquistato entro il 31.12.2017 (data così prorogata dal decreto Milleproroghe.)
L'Agenzia delle Entrate, nella circolare 20/E del 18.05.2016, ha chiarito che per individuare la spesa agevolabile si deve fare riferimento al principio di cassa, pertanto ciò che conta è che il pagamento dell'Iva avvenga nel 2016/2017. In base a questo principio non sono agevolabili gli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risultava poi stipulato nell'anno 2016. E' invece possibile fruire della detrazione per l'Iva corrisposta sugli acconti nel 2016, sempreché il preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 2017, in quanto nel 2016 l'agevolazione era vigente e il decreto Milleproroghe ha prorogato l'agevolazione anche agli acquisti di abitazioni avvenuti nel 2017;
- sia destinato ad uso residenziale. Poiché la legge non specifica altro, si ritiene che siano agevolabili non solo gli acquisti di "prime case", ma anche gli acquisti destinati a "seconda casa" o a locazione. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'agevolazione si estende anche alla pertinenza dell'unità immobiliare, a condizione che l'acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all'acquisto dell'unità abitativa, e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale (Circolare 20/E/2016 par. 10.1);
- sia di classe energetica A o B;
- sia ceduto da un'impresa costruttrice, in questo modo infatti la compravendita sarà assoggettata ad Iva. Con la Circolare 20/E del 18.05.2016 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che sono agevolabili anche gli acquisti effettuati da un'impresa di ripristino/ristrutturatrice - art. 3 comma 1 lett. c), d), f) del DPR 380/2001.
La detrazione spetta anche se l'immobile è costruito da più di 5 anni, purché l'impresa abbia manifestato espressamente l'opzione per la relativa imposizione, indipendentemente dalla data di fine lavori (Circolare 12/e del 08.04.2016 punto 7.1).
L'immobile deve essere venduto dall'impresa costruttrice senza che sia intervenuto un acquisto intermedio. La detrazione spetta anche per l'acquisto di un appartamento che l'impresa costruttrice cedente aveva precedentemente concesso in locazione (Circolare 12/E del 08.04.2016 punto 7.1). La detrazione, invece, non spetta nel caso in cui l'immobile venga acquisto per effetto di un contratto di appalto di costruzione dello stesso, e non attraverso un atto di compravendita.
L'agevolazione consiste in una detrazione Irpef pari al 50% dell'Iva pagata al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare, e va ripartita in 10 quote annuali. La detrazione può essere operata fino a concorrenza dell'IRPEF lorda.
Pertanto, supponendo che il prezzo di acquisto sia di 250mila Euro, e che l'Iva sia al 10%, in quanto non si tratta di un'abitazione principale, l'ammontare da portare in detrazione sarà 12.500 Euro [(250.000×10%)×50%], con rate annuali di 1.250 Euro.
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Caratteristiche nuova agevolazione |
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Condizioni unità immobiliare |
Acquistata entro il 31.12.2017 |
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Ceduta da impresa costruttrice o ristrutturatrice |
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A destinazione residenziale |
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Di classe energetica A o B |
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Soggetti beneficiari |
Soggetti passivi Irpef |
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Misura dell'agevolazione |
50% dell'Iva pagata al momento dell'acquisto, da ripartire in 10 anni |
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2) Detrazione acquisto casa classe A o B: aliquote Iva
Per individuare l'entità dell'agevolazione, ed effettuare le opportune valutazioni di convenienza, si ricorda che in caso di cessione di un'unità immobiliare residenziale da parte di un'impresa costruttrice, le aliquote Iva sono le seguenti:
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Cedente |
Cessione |
Iva |
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Impresa costruttrice o di ripristino |
Entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori |
Imponibile |
10% |
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|
4% |
Se prima casa |
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22% |
Se di lusso |
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Oltre 5 anni dall'ultimazione dei lavori |
Esente |
|||
|
Imponibile per opzione |
10% |
|||
|
4% |
Se prima casa |
|||
|
22% |
Se di lusso |
|||
|
Reverse charge |
Se acquirente soggetto passivo Iva |
|||
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3) Agevolazione acquisto casa cumulabile con detrazione ristrutturazione
Per quanto riguarda il cumulo con altre agevolazioni in materia Irpef, l'Agenzia delle Entrate (con la circolare 20/E/2016) ritiene che, visto la mancanza di divieti espliciti della norma, sia possibile beneficiare della detrazione del 50% dell'Iva sull'acquisto di un'unità immobiliare al'interno di un edificio interamente ristrutturato dall'impresa di costruzione, e contemporaneamente quella per interventi di ristrutturazione (art. 16-bis comma 3 del TUIR).
Tale ultima detrazione si applica, anche per il 2016, con aliquota del 50% e deve essere calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell'immobile, entro un importo massimo di 96mila Euro, e ripartita in 10 quote costanti.
Resta fermo che la detrazione di cui all'art. 16-bis comma 3 del TUIR non può essere applicata anche all'IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione in oggetto (art. 1 comma 56 Legge di Stabilità 2016).
Esempio: acquisto un appartamento all'interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di 200mila Euro + Iva al 4%, per un totale di 208mila Euro. Ho diritto alla detrazione del 50% dell'Iva pagata, quindi 4mila Euro (8.000*50%) e alla detrazione del 50% calcolata sul 25% del costo dell'immobile rimasto a mio carico, pari a 25.500 Euro [(208.000-4.000)×25%]×50%.
Lo stesso vale anche nel caso di realizzazione di un box pertinenziale, a anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all'immobile agevolato. Anche per esso spetta la detrazione pari al 50% del costo di realizzazione documentato dall'impresa.
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