Deduzione Irpef 20% immobili da dare in locazione

Con Decreto interministeriale dell'8 settembre 2015, pubblicato di recente nella Gazzetta Ufficiale n. 282 del 3 dicembre scorso, sono state definite le "ulteriori" modalità attuative della deduzione Irpef del 20% del prezzo d'acquisto di unità abitative da destinare in locazione.

L'agevolazione, che è stata introdotta dall'art. 21 del Decreto "sblocca-Italia" - D.L. n. 133/2014 (si veda anche il nostro speciale del 17.09.2014 "Decreto sblocca-Italia, novità per le locazioni"), spetta alle persone fisiche, non esercenti attività commerciale, che, negli anni 2014-2017, acquistano immobili abitativi, nuovi o ristrutturati, da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative edilizie o dalle ditte che hanno effettuato gli interventi edilizi, per poi darli in locazione. La deduzione spetta per un limite massimo di spesa complessiva pari a € 300.000, comprensivi dell'IVA (per una deduzione massima, quindi, di 60.000 euro) e va ripartita in 8 quote annuali di pari importo (quindi, al massimo 7.500 euro all’anno).  

Come previsto dal decreto attuativo, è riconosciuta anche una deduzione Irpef del 20% degli interessi passivi sui mutui contratti per l'acquisto di tali unità abitative (non è chiaro se nel limite massimo di spesa di € 300.000 siano inclusi anche gli interessi passivi sui mutui).

1) Deduzione Irpef acquisto immobili da locare: quali immobili

La deduzione spetta per le unità immobiliari a destinazione residenziale:

• di nuova costruzione rimaste "invendute";
• ovvero, oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo.

Come definito dall'art. 1 del Decreto interministeriale 08.09.2015, per "unità immobiliari invendute" si intendono:

"...quelle che, alla data del 12 novembre 2014, erano già interamente o parzialmente costruite ovvero quelle per le quali alla medesima data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato, nonché quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all'edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell'intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale."

Le due deduzioni Irpef del 20% (del costo di acquisto dell'unità abitativa e degli interessi sui mutui) sono riconosciute per le unità abitative acquistate per le quali sia stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio-assenso nel periodo ricompreso tra il 1° gennaio 2014 ed il 31 dicembre 2017.

Naturalmente, le deduzioni spettano in relazione alla quota di proprietà.

Inoltre, esse spettano anche se l'unità abitativa è concessa in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno 10 anni nel settore dell'alloggio sociale, nel rispetto delle condizioni richieste per fruire dell'agevolazione. Il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non può essere di importo superiore a quello dei canoni di locazione.

L’agevolazione spetta anche in caso di costruzione in appalto di un’abitazione su un’area edificabile già posseduta dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori, in riferimento alle relative spese per le prestazioni di servizi rese dall’impresa che esegue i lavori.

È possibile fruire della deduzione anche in caso di acquisto o costruzione realizzazione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa di € 300.000.

2) Deduzione Irpef acquisto immobili da locare: condizioni

La deduzione spetta a condizione che l'unità immobiliare sia destinata, entro 6 mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni consecutivi. Il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.

Il termine di 6 mesi, come specificato dall’art. 6 del DM 08.09.2015, decorre:

• per le unità immobiliari di nuova costruzione ovvero oggetto di interventi di ristrutturazione / restauro / risanamento: dalla data dell’acquisto;
• per le unità immobiliari costruite su aree edificabili già possedute: dalla data di rilascio del certificato di agibilità o di formazione del silenzio – assenso ex art. 25, DPR n. 380/2001;
• per le unità immobiliari acquistate prima del 03.12.2015 (data di pubblicazione sulla G.U. del DM 08.09.2015): da tale data.

Inoltre, l'unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Devono poi essere rispettati i seguenti ulteriori requisiti:

• l'unità immobiliare non deve essere ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (parti del territorio destinate ad usi agricoli);
• l'unità immobiliare deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
• il canone di locazione:
  • non deve essere superiore a quello definito dalla convenzione-tipo ex art. 18, DPR n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;
  • ovvero, non deve essere superiore al minore importo tra il canone definito ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98, ossia quello per i c.d. contratti a “canone concordato” tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative, ed il canone stabilito ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003, ossia quello per i contratti a “canone speciale” previsto per le unità abitative site nei Comuni ad alta tensione abitativa, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato; 
• non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
• deve essere accertata l'esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate.