Agevolazioni prima casa: salve anche con l'acquisto gratuito

Per chi acquista una prima casa sono previste una serie di agevolazioni fiscali, condizionate al rispetto di determinati requisiti. Tra questi vi è l'obbligo di non cedere l'immobile prima dei 5 anni dall'acquisto. In caso di cessione infraquinquennale c'è la possibilità di non perdere i benefici fiscali, se il contribuente acquista un altro immobile, da adibire ad abitazione principale, entro un anno dalla cessione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa. Finora l'Agenzia delle Entrate aveva affermato che solo l'acquisto a titolo oneroso di  un altro immobile, entro un anno dalla cessione della "prima casa", poteva bloccare la perdita delle agevolazioni fiscali. Con la risoluzione 49/E/2015, invece, afferma che anche l'acquisto a titolo gratuito salva i benefici.

1) Prima casa: cosa vuol dire e quali sono le agevolazioni fiscali

Si definisce “prima casa” il primo immobile acquistato, ad uso abitativo, nel Comune in cui il soggetto acquirente ha la propria residenza, o dove intende trasferirla, entro il termine di 18 mesi dalla stipula dell’atto di compravendita.

L'acquisto della c.d. "prima casa" gode di alcune agevolazioni fiscali, diverse a seconda che l'acquisto avvenga da privato o da costruttore:

• se l'acquisto avviene da privato l'imposta di registro è al 2% e le imposte catastali sono fisse nella misura di 50 Euro;
• se l'acquisto avviene da titolare di partita Iva (costruttore), invece, l'Iva è al 4% e le imposte catastali sono fisse nella misura di 200 Euro.

VENDITORE	REGISTRO	IVA	IPOTECARIA	CATASTALE
Privato	2%	No	50 Euro	50 Euro
Soggetto passivo Iva	200 Euro	4%	200 Euro	200 Euro

2) Prima casa: le condizioni per usufruire delle agevolazioni

Per usufruire delle agevolazioni è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

• l'immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune:
  • in cui l’acquirente ha (o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto) la residenza (il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l'interessato rende al comune la dichiarazione di trasferimento),
  • se diverso, nel territorio del comune in cui svolge la propria attività,
  • se si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente;
• l'acquirente, all'atto dell'acquisto, deve dichiarare di non essere titolare:
  • esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto, o dal coniuge, per la quale abbia già fruito delle agevolazioni;
• l'immobile non deve essere di lusso, ossia non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (anche ai fini IVA).

3) Prima casa: quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni ottenute si perdono se:

• la dichiarazione sulla sussistenza dei requisiti “prima casa” è falsa;
• il trasferimento di residenza non avviene o avviene in ritardo;
• l'abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro 1 anno, non si riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

In caso di decadenza, l’Agenzia delle Entrate recupera le imposte di registro, ipotecaria e catastale “nella misura ordinaria” con erogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.

4) Prima casa: la vendita prima del quinquennio e l'acquisto entro un anno dall'alienazione

Come anticipato prima, le agevolazioni sono perse se l'immobile viene venduto prima del decorso di 5 anni dalla data dell'atto di acquisto. Restano ferme le agevolazioni se, nonostante la vendita infraquinquennale, il contribuente proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'alienazione.

In alcuni documenti di prassi passati, l'Agenzia delle Entrate aveva affermato che solo l'acquisto a titolo oneroso, entro un anno dall'alienazione, poteva impedire la perdita dei benefici fiscali.

Di orientamento diverso, invece, si è sempre pronunciata la giurisprudenza. Secondo quest'ultima, infatti, anche l'acquisto a titolo gratuito effettuato entro un anno dall'alienazione, consentiva di mantenere i benefici prima casa.

Con la risoluzione 49/E dell'11 maggio 2015, l'Agenzia delle Entrate acquisisce gli orientamenti espressi dalla giurisprudenza ed afferma che "in caso di rivendita dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, il riacquisto a titolo gratuito di un altro immobile - entro un anno dall'alienazione - è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio".

Gli orientamenti passati dell'Agenzia delle Entrate (Circolare n. 6 del 26.01.2001, risoluzione 125/E del 3.4.2008, circolare n. 18 del 29.05.2013) devono pertanto ritenersi obsoleti.

Con l’occasione l’Agenzia conferma la necessità, per evitare la decadenza dall’agevolazione, che il nuovo immobile sia adibito ad abitazione principale ossia a “dimora abituale” del contribuente, in conformità dei chiarimenti già forniti dalla stessa con la Circolare 7.6.2010, n. 31/E.