L’applicazione dell’Imposta sul Valore Aggiunto alle operazioni immobiliari rappresenta da sempre un argomento di grande interesse.
1) Il reverse charge nel settore immobiliare
2) Nuove ipotesi di reverse charge dal 2015
3) Ecco la disciplina dell'Iva in edilizia e del reverse charge
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1) Il reverse charge nel settore immobiliare
Il termine reverse charge o “inversione contabile” fa riferimento ad una modalità di assolvimento dell’IVA derogante le usuali regole che designano il cedente o prestatore quale soggetto debitore dell’imposta.
In caso quindi di inversione contabile è l’acquirente o committente a dover assolvere l’IVA e non il cedente o prestatore come prevedono i principi generali dell’IVA, il sistema del reverse charge ha come norma di riferimento l’art. 17 del d.P.R. 633/1972.
Come si può osservare, il comma 1 dell’articolo in commento identifica chi, per norma generale, è il debitore dell’imposta, ovvero il fornitore. I commi successivi introducono appunto il meccanismo del c.d. reverse charge, trattate dal comma 5 e successivi per le operazioni interne di cui si parla.
Il meccanismo di assolvimento dell’IVA in commento comporta alcuni obblighi sia per il soggetto che emette la fattura sia per il soggetto che la riceve:
SOGGETTO CHE EMETTE LA FATTURA
- Ha l’obbligo di indicare in fattura la dicitura “reverse charge” o “inversione contabile” (*).
- Annota la fattura nel registro delle vendite entro i termini ordinari.
(*) Si precisa che l’indicazione nella fattura della norma che prevede l’applicazione del reverse charge è diventata facoltativa a partire dal 1° gennaio 2013.
SOGGETTO CHE RICEVE LA FATTURA
- Assolve l’IVA attraverso l’integrazione della fattura con indicazione dell’IVA e la dicitura “Autofatturazione”.
- Annota la fattura nel registro delle vendite con riferimento al mese di ricevimento.
- Annota la fattura nel registro degli acquisti entro i termini ordinari.
In particolare questo meccanismo di assolvimento del’IVA si presenta nel settore immobiliare sia nelle operazioni di subappalto per lavori edili sia nelle cessioni di immobili strumentali.
2) Nuove ipotesi di reverse charge dal 2015
La Legge di stabilità 2015 (Legge n. 190 del 2014) ha apportato delle novità all’art. 17, comma 6 del d.P.R. 633/1972, introducendo nuove ipotesi di applicazione del meccanismo del reverse charge sostanzialmente in tre settori di attività: il settore edile, il settore energetico ed il settore della grande distribuzione.
Vediamo in dettaglio le operazioni di cui si tratta:
- Prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative a edifici
- Trasferimenti di quote di emissioni di gas a effetto serra (articolo 3 della direttiva 2003/87/CE)
- Trasferimenti di altre unità che possono essere utilizzate dai gestori per conformarsi alla direttiva 2003/87/CE e di
certificati relativi al gas e all’energia elettrica - Cessioni di gas e di energia elettrica a un soggetto passivo rivenditore
- Cessioni di beni effettuate nei confronti di ipermercati, supermercati e discount alimentari
- Cessioni di bancali in legno (pallet) recuperati ai cicli di utilizzo successivi al primo
Il nuovo meccanismo impositivo è già applicabile alle operazioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2015, facendo eccezione alle operazioni previste al punto 5 della tabella sopra riportata, ovvero, le cessioni di beni effettuate nei confronti di ipermercati, supermercati e discount alimentari. Infatti, per tali operazioni, si attende una specifica autorizzazione del Consiglio Europeo.
Tale autorizzazione deve arrivare poiché né l’art. 199 né l’art. 199-bis della direttiva 2006/112/CE, che contengono le casistiche alle quali gli Stati membri possono decidere di applicare il meccanismo del reverse charge, contiene le operazioni in oggetto. Di conseguenza, in mancanza di un’espressa facoltà prevista dagli articoli citati, tale previsione rimane subordinata al rilascio dell’autorizzazione da parte del Consiglio europeo.
Vediamo in dettaglio le operazioni che riguardano il settore dell’edilizia.
La nuova lettera a-ter) dell’art. 17, comma 6 del d.P.R. 633 del 1972 prevede l’assolvimento dell’IVA mediante reverse charge per le “prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative ad edifici”:
Art. 17, comma 6, d.P.R. 633 del 1972 (in vigore fino dal 1° gennaio 2015)
6. Le disposizioni di cui al quinto comma si applicano anche:
a) alle prestazioni di servizi, diversi da quelli di cui alla lettera a-ter), compresa la manodopera, rese nel settore edile da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l’attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell’appaltatore principale o di un altro subappaltatore. La disposizione non si applica alle prestazioni di servizi rese nei confronti di un contraente generale a cui venga affidata dal committente la totalità dei lavori;
a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell’articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
a-ter) alle prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative ad edifici.
a) alle prestazioni di servizi, diversi da quelli di cui alla lettera a-ter), compresa la manodopera, rese nel settore edile da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l’attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell’appaltatore principale o di un altro subappaltatore. La disposizione non si applica alle prestazioni di servizi rese nei confronti di un contraente generale a cui venga affidata dal committente la totalità dei lavori;
a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell’articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
a-ter) alle prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative ad edifici.
La circolare 14/E del 2015 è intervenuta per fornire i chiarimenti ministeriali tanto attesi riguardo alla novella introdotta dalla Legge di stabilità. Innanzitutto, la circolare dispone che:
“come si evince dal dettato della novella normativa in commento, l’applicazione del meccanismo dell’inversione contabile riguarda, quindi, attività relative al comparto edile (prestazioni di demolizione, installazione di impianti e completamento di edifici) già interessate dal reverse charge alle condizioni di cui alla previgente lettera a) dell’articolo 17, comma 6, del d.P.R.
n. 633 del 1972, e, al contempo, interessa nuovi settori collegati non rientranti nel comparto edile propriamente inteso, come i servizi di pulizia relativi ad edifici”.
“come si evince dal dettato della novella normativa in commento, l’applicazione del meccanismo dell’inversione contabile riguarda, quindi, attività relative al comparto edile (prestazioni di demolizione, installazione di impianti e completamento di edifici) già interessate dal reverse charge alle condizioni di cui alla previgente lettera a) dell’articolo 17, comma 6, del d.P.R.
n. 633 del 1972, e, al contempo, interessa nuovi settori collegati non rientranti nel comparto edile propriamente inteso, come i servizi di pulizia relativi ad edifici”.
Inoltre, osserva che il contenuto della nuova lettera a-ter) risulta complementare rispetto alla previsione di cui alla lettera a) del comma 6 dell’art. 17 del d.P.R. 633 del 1972 ma al medesimo tempo se ne differenzia sotto tanti aspetti. Infatti, differenti risultano, secondo la circolare, i presupposti e l’ambito applicativo della novella normativa rispetto a quelli di cui alla lettera a) del comma in commento.
3) Ecco la disciplina dell'Iva in edilizia e del reverse charge
Riportiamo qui di seguito l'indice degli argomenti trattati nel nostro e-book "Iva in edilizia e reverse charge":
Indice
Premessa
1. La detrazione IVA
1. I principi generali
2. Indetraibilità per i fabbricati abitativi
3. La rettifica della detrazione
3.1. Variazione dell’utilizzo dei beni e/o dei servizi
3.2. Mutamento nel regime fiscale di applicazione dell’imposta
3.3. Variazione del prorata generale per importi maggiori o minori al 10%
4. IVA indetraibile sugli acquisti - Trattamento contabile
2. Il reverse charge nel settore immobiliare
1. Nuove ipotesi di reverse charge dal 2015
1.1. Ambito soggettivo
1.2. Ambito oggettivo
1.3. Il concetto di edificio
1.4. Il termine “completamento”
1.5. Le prestazioni miste
2. Regime sanzionatorio
3. Le cessioni di fabbricati
1. Premessa
2. Momento impositivo
3. Regime IVA delle cessioni di fabbricati
3.1. Cessione fabbricati abitativi
3.2. Cessione fabbricati strumentali
4. Ultimazione dei lavori di costruzione o recupero
5. Cessione di fabbricato in corso di costruzione
6. Fabbricato oggetto di ristrutturazione
7. Aliquote IVA applicabili
7.1. Costruzioni rurali
7.2. Case di abitazione non “di lusso” (aliquota IVA del 10%)
7.3. Fabbricati “Tupini”
7.4. Fabbricati oggetto di interventi di recupero
8. Reverse charge nella cessione di immobili
9. Fatturazione
10. Detrazione
11. Rettifica della detrazione
12. Tabella riassuntiva
4. Le locazioni
1. Premessa
2. Momento impositivo
3. Regime IVA delle locazioni
3.1. Locazione fabbricati abitativi
3.2. Locazione fabbricati strumentali
4. Un caso: le locazioni turistico-alberghiere
5. Opzione per l’imponibilità IVA
6. Separazione delle attività
7. Aliquote IVA applicabili
8. Fatturazione
9. Detrazione
10. Rettifica della detrazione
11. Tabella riassuntiva
5. Le agevolazioni prima casa
1. Ambito oggettivo
2. Ambito soggettivo
3. Condizioni per usufruire dell’agevolazione
3.1. Condizioni oggettive
3.2. Condizioni soggettive
4. Dichiarazione da rendere in atto
5. Contratto preliminare
6. Decadenza dell’agevolazione
6.1. Mancato trasferimento della residenza per forza maggiore
6.2. Alienazione dell’immobile
7. Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
7.1. Misura del credito d’imposta
7.2. Prescrizione del credito
6. I contratti di appalto
1. Contratti di appalto per la costruzione di “fabbricati Tupini” e abitazioni “prima casa”
2. Contratti di appalto per eliminazione delle barriere architettoniche
3. Contratti di appalto per la costruzione di case di abitazione “non di lusso”
4. Contratti di appalto per gli interventi di recupero
7. Manutenzioni edilizie ordinarie e straordinarie
1. Ambito applicativo
2. Natura del fabbricato oggetto dell’intervento
3. Calcolo dell’IVA agevolata
4. Dati da indicare in fattura
5. Interventi di manutenzione straordinaria su edifici di edilizia residenziale pubblica
8. Cessione di beni finiti
1. Cessione di beni relativi alla costruzione
2. Cessione di beni relativi agli interventi di recupero edilizio
9. Opere di urbanizzazione
1. Interventi agevolabili
2. Opere di urbanizzazione primaria
3. Opere di urbanizzazione secondaria
4. Opere escluse
Riferimenti normativi
Legislazione
Prassi
