Acquistare casa all’asta ad un prezzo più basso di quello di mercato è possibile sia rivolgendosi alle aste dei tribunali sia alle aste per le dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico. Un’opportunità sempre più alla portata di tutti grazie all’accelerazione delle procedure e all’introduzione delle aste telematiche gestite dai notai.
Partecipare alle aste è semplice in quanto per legge tutte le informazioni devono essere disponibili on line. Basarsi solo sul prezzo, però, può rivelarsi un errore perché nel caso degli immobili pignorati è possibile la vendita anche in caso di abusi edilizi e soprattutto in presenza di consistenti morosità condominiali che resteranno poi, almeno in gran parte, a carico dell’acquirente.
Occorre, quindi, prestare molta attenzione all’effettivo stato dell’immobile e non trascurare mai una visita e un colloquio diretto con il custode.
1) L'acquisto di una casa all'asta ha meno garanzie
2) La documentazione da verificare prima dell'acquisto di una casa all'asta
3) Ecco cosa fare per acquistare una casa all'asta senza cattive sorprese
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Per approfondire abbiamo preparato un ebook che guida passo per passo ai controlli che occorre effettuare per evitare cattive sorprese perché tra le peculiarità della vendita all’asta c’è anche l’impossibilità di recedere dall’acquisto in caso di vizi o della presenza di altri fattori destinati a deprezzare l’immobile o a introdurre oneri non preventivamente considerati.
1) L'acquisto di una casa all'asta ha meno garanzie
Il trasferimento di un immobile offerto all’asta avviene sulla base delle modalità comuni a tutti i trasferimenti immobiliari, ossia:
- acquisto a corpo e non a misura;
- acquisto nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte le pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, eventuali servitù attive e passive.
In base alle norme sull’acquisto a corpo e non a misura, è possibile contestare il prezzo pagato solo nel caso in cui la metratura indicata nell’atto di acquisto dovesse essere inferiore di almeno un quinto rispetto a quella effettiva. Evidentemente si tratta di un caso praticamente solo di “dottrina”, dato che comunque nella procedura d’asta sono a disposizione tutti i dati relativi all’immobile comprese le pian- tine catastali, ed è sempre consentito visionare direttamente l’appartamento.
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2) La documentazione da verificare prima dell'acquisto di una casa all'asta
Tutta la documentazione riferita al singolo immobile viene messa a disposizione dei potenziali acquirenti. Si tratterà della perizia, nel caso di aste giudiziarie, o del fascicolo dell’immobile.
Fanno parte della documentazione anche le planimetrie e i dati catastali mentre, per espressa previsione di legge, in caso di acquisto all’asta non è prevista la consegna dei certificati di conformità degli impianti e della certificazione energetica.
In ogni caso la vista in loco è indispensabile e per questo è necessario rivolgersi al custode: incaricato dal tribunale o al referente scelto dall’ente pubblico, in caso di aste dismissive. In ogni caso le perizie e tutta la documentazione del fascicolo sono fondamentali per conoscere tutti i vincoli che pesano sull’im- mobile e gli eventuali costi ai quali si va incontro, oltre al costo di acquisto, sia per quel che riguarda eventuali abusi edilizi che sul fronte dei rapporti con il condominio.
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3) Ecco cosa fare per acquistare una casa all'asta senza cattive sorprese
Ecco i principali argomenti trattati dall'e-book Acquistare casa all'asta
1. La caratteristica della vendita all’asta
1. L’acquisto senza garanzia.
2. La documentazione da verificare
3. Risultanze catastali e stato dell’immobile
4. Gli abusi edilizi
5. Gli interventi ammessi alla sanatoria
6. I costi della sanatoria
2. Diritti reali e problematiche condominiali.
1. L’occupazione dell’immobile
2. I diritti reali sull’immobile
3. L’obbligo di trascrizione.
4. L’usufrutto
5. Il diritto di abitazione
6. La casa assegnata all’ex coniuge
7. Il diritto di superficie
8. Le servitù
9. Vincoli urbanistici e atti d’obbligo del costruttore
10. L’immobile dato in locazione
10. Il condominio
11. I crediti del condominio
12. Le rate pagate dal custode
13. Le morosità condominiali e gli obblighi dell’acquirente.
14. Il periodo di riferimento
15. L’attribuzione delle morosità pro quota.
3. Lo svolgimento delle aste.
3.1. Le modalità di vendita .
2. Le aste telematiche
3. I dati da indicare nell’offerta
4. La cauzione
5. L’offerta e l’aumento di un quinto
6. L’apertura delle buste
7. L’asta con incanto
8. La presentazione delle offerte
9. Possibili ulteriori offerte al rialzo.
10. Se l’asta va deserta
11. Se non si paga il prezzo
12. Il decreto di trasferimento
4. Le aste giudiziarie
1. Il pignoramento disposto dal giudice
2. La perizia sull’immobile
3. I dati del creditore
4. Se il creditore è una banca
5. L’identikit dell’immobile
6. Il prezzo di vendita
7. L’ordinanza di vendita
8. Il ruolo del custode
9. Le visite all’immobile
5. Le aste di Equitalia
1. Il prezzo fissato per legge
2. Le offerte al rialzo.
3. Possibili ulteriori offerte nei 10 giorni successivi
4. Se l’asta va deserta
5. La pubblicità sui siti autorizzati
6. Imposte e mutui.
1. IVA o registro .
2. Il prezzo-valore.
3. Il mutuo per l’acquisto
4. Le condizioni del finanziamento
5. La mancata aggiudicazione.
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