Cosa fare se il condomino non paga

Per ottenere il pagamento dal condomino non in regola con i pagamenti l’amministratore del condominio può avvalersi del decreto ingiuntivo nell’interesse comune senza aver prima ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea, inoltre la novità della riforma del condominio impone all’amministratore di condominio, di comunicare ai creditori del condominio che ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi.

Al di là delle rilevanti modifiche che hanno investito la materia, il focus del presente contributo dottrinario si concentrerà sull’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, riguardante la materia della riscossione dei contributi condominiali ed i rapporti del condominio con i terzi.

L’indagine deve necessariamente muovere dalla comparazione sinottica tra il vecchio ed il nuovo testo dell’articolo 63 disp. att. c.c.:

Nuovo testo Art. 63

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto

Vecchio testo Art. 63

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono

suscettibili di godimento separato.

A parte la pleonastica espressione secondo la quale l’amministratore può agire in giudizio per il recupero, con il deposito di ricorso per ingiunzione di pagamento immediatamente esecutivo, ben inteso attraverso l’assistenza tecnica di un avvocato, “senza l’autorizzazione dell’assemblea”, cosa che accadeva anche in periodo ante riforma, non costituendo l’autorizzazione dell’assemblea condizione di procedibilità dell’azione monitoria da parte dell’amministratore, la novità che interessa il primo comma è la parte in cui si impone ex lege all’amministratore di condominio, di comunicare ai creditori del condominio che ne facciano richiesta i dati dei condomini morosi.

Tutela che ora potrà essere richiesta anche in via d’urgenza ed attraverso il deposito di ricorso ex articolo 700 c.p.c., da parte del terzo, che vede opporsi il rifiuto dall’amministratore ovvero nel silenzio di quest’ultimo.

Si trova riscontro dell’utilizzo del rimedio residuale offerto dalla tutela d’urgenza anche nella recente ordinanza del Tribunale di Pescara, 8 maggio 2014 e di cui più avanti nel testo e nella rassegna giurisprudenziale.

Relativamente all’aspetto della mancanza di autorizzazione dell’assemblea per agire giudizialmente da parte dell’amministratore, vi è da chiarire che costituiva ius receptum anche secondo quanto affermato da consolidata

giurisprudenza:

“La riscossione dei contributi condominiali in base a una deliberazione dell’assemblea di approvazione del relativo stato di ripartizione, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore, il quale per ottenerne il pagamento si può avvalere del decreto ingiuntivo nell’interesse comune senza aver prima ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea e, a maggior ragione, può impugnare la sentenza che sia stata emessa nel giudizio nel quale abbia rivestito la qualità di parte”.

Nelle più recenti pronunce della giurisprudenza di merito post riforma, si è sottolineato il principio consolidatosi nella precedente giurisprudenza di legittimità e consacrato nella sentenza delle sezioni unite del 27 febbraio 2007, n. 4421, secondo la quale:

“in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice dell’opposizione deve limitarsi a verificare l’esistenza e la permanente efficacia delle relative deliberazioni assembleari, senza poter esercitare in via incidentale, sulla loro validità, quel sindacato che è riservato invece al giudice davanti al quale esse siano state impugnate”.

L’opposizione del condomino ingiunto potrà investire la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non può estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali da far valere in via separata con l’impugnazione di cui all’articolo 1137 c.c.