Con l'entrata in vigore della legge 220/2012, ormai da oltre un anno, per potere assumere l'incarico di amministratore di condominio è necessario possedere precisi requisiti.
L'art. 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, introdotto dalla legge di riforma, dispone infatti che può ricoprire l'incarico di amministratore di condominio solo la persona fisica o giuridica (in tal caso i requisiti devono risultare in capo ai soci, agli amministratori ed ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore di condominio) che si trovi in possesso di determinati requisiti.
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1) Requisiti dell'amministratore di condominio
I requisiti introdotti dall'art. 71 bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono i seguenti:
- godimento dei diritti civili;
- assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- assenza di misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; - - non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati;
- non risultare protestati;
- avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- avere frequentato un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Si tratta di requisiti che spingono sempre più verso la professionalizzazione dell'amministratore di condominio, figura alla quale negli ultimi anni, anche precedentemente alla riforma del 2012, vari interventi normativi hanno riconosciuto maggiori compiti ed attribuzioni accompagnati, ovviamente, dalle relative maggiori responsabilità.
La legge di riforma sul punto richiedeva, però, ancora alcune integrazioni e, come previsto dall'articolo 1, comma 9, lettera a) del decreto legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9 (decreto "Destinazione Italia"), il Ministro della giustizia, con il regolamento n. 140/2014, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014 e che entrerà in vigore il 9 ottobre 2014, è intervenuto a dettare le regole relative proprio a quell'obbligo di formazione previsto dal citato art. 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, comma 1, lett. g), ma non meglio definito né specificato.
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2) Considerazioni sul D.M. del 13 agosto 2014 n. 140
Il D.M. interviene, dunque, a disciplinare criteri, modalità e contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori e i requisiti del responsabile scientifico e dei formatori, al fine di favorire un crescente livello di competenza, aggiornamento e qualità del professionista.
Per quanto riguarda i corsi, dovranno avere la durata di almeno 72 ore, di cui un terzo costituito da esercitazioni pratiche nel caso si tratti di quello iniziale, abilitante all'esercizio della professione, mentre per l'aggiornamento sono richiesti corsi di almeno 15 ore per ogni anno.
Gli ambiti da trattare all'interno del corso dovranno riguardare gli aspetti giuridici, tecnici, contabili, gestionali e relazionali riferibili alla materia condominiale. E' inoltre previsto un esame finale e a tal proposito il regolamento prevedendone in ogni caso l'obbligatorietà presso una sede fisica, pone di fatto un limite al già proliferante mercato di corsi online, più o meno validi e qualificanti.
Altro adempimento obbligatorio riguarda ancora la comunicazione al Ministero entro la data di inizio di ogni corso delle informazioni relative alle modalità di svolgimento, ai formatori e al responsabile scientifico.
Per quanto riguarda queste ultime due categorie, invece, potrà ricoprire il ruolo di responsabile scientifico del corso un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (professore o ricercatore universitario, ma anche docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell’area tecnica, che risponda ai soprarichiamati requisiti necessari per poter svolgere la professione di amministratore di condominio.
Suo compito sarà quello di verificare sia che vengano rispettati i contenuti previsti per il corso, sia che risultino documentati dai formatori i requisiti di onorabilità (ancora una volta analoghi a quelli richiesti per l'amministratore) e professionalità (competenza in materia condominiale e alternativamente possesso di laurea anche triennale, abilitazione alla libera professione, docenze o pubblicazioni).
Questi, dunque, i contenuti salienti del regolamento, adesso spetterà ai vari operatori del settore l'attuazione, pur se dalla lettura degli articoli rimane ancora qualche punto oscuro, in particolare, ad esempio, relativamente a chi dovrà controllare la corretta attuazione della presente disciplina e a quale sistema sanzionatorio saranno sottoposti i soggetti che dovessero eventualmente contravvenirvi.
Del resto, è evidente che margini di perfettibilità sono ancora presenti nelle norme relative alla materia condominiale, anche relativamente ai requisiti necessari per potere assumere l'incarico di amministratore di condominio, attività che, come già si evidenziava, si sta cercando di improntare sempre più a criteri di competenza e professionalità.
Si pensi, ad esempio, ai requisiti del titolo di studio (almeno diploma di scuola secondaria di secondo grado) e appunto del corso di formazione e aggiornamento, che l'art. 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile non prevede come necessari nel caso in cui la funzione di amministratore di condominio sia ricoperta da un condomino; tale scelta, fatta dal legislatore, lascia più che perplessi, avendo di fatto creato un doppio regime e delle significative differenze di trattamento tra l'amministratore/professionista - al quale sono giustamente richiesti standard sempre più elevati nello svolgimento della propria attività - e l'amministratore/condomino - al quale, almeno in linea teorica, non sarebbe richiesto nemmeno un grado minimo di istruzione.
Un doppio regime pertanto che, così come altri punti della riforma del 2012, fa auspicare ancora gli ulteriori necessari interventi correttivi ed integrativi.
