Possibile la remissione in bonis in caso di cedolare secca

Con la recente circolare n. 47/2012 l’Agenzia ha fornito significativi chiarimenti riguardo l’applicazione della cd “remissione in bonis” all’esercizio tardivo dell’opzione per la “cedolare secca”.

 

1) Il caso

Secondo le Entrate, se il locatore esercita l’opzione, mediante la presentazione del modello 69, “oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente” (ovvero, 30 giorni dalla scadenza dell’annualità) la cedolare secca:

• non è applicabile all’annualità “in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini”;
• è applicabile soltanto “per le annualità successive”, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione; in tale caso, al contribuente non è applicabile alcuna sanzione.

In tale situazione il contribuente può applicare la cd “remissione in bonis” che consente di “sanare” (mediante il versamento di una sanzione pari a €. 258) l’omessa o tardiva effettuazione di comunicazioni o altri adempimenti formali alla cui presentazione preventiva è subordinata la fruizione di un beneficio fiscale ovvero l’accesso a regimi fiscali opzionali.

Tuttavia, la CM 47/2012 limita l’applicazione di tale istituto alla sola situazione in cui il tardivo assolvimento dell’obbligo di presentazione del modello 69 non sia configurabile come “mero ripensamento”; pertanto, il beneficio della remissione in bonis è applicabile solo se il contribuente:

• manifesta un comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca;
• assolve a tutte le formalità e gli obblighi richiesti, omettendo la sola presentazione nei termini del “modello 69”.

Diversamente, non può usufruire dell’istituto chi ha effettuato il versamento dell’imposta di registro (anche in unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca. In tale ipotesi troverà applicazione, quindi, solo la regola generale secondo cui l’opzione esercitata tardivamente produce i suoi effetti a decorrere dall’annualità successiva.

La remissione in bonis può, inoltre, essere applicata anche da coloro che, prima del 07/04/2011 (data di entrata in vigore della disposizione relativa la cedolare secca) hanno registrato un contratto di locazione versando l’imposta di registro in un’unica soluzione. In tal caso, secondo l’Agenzia, “non può logicamente configurarsi un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca”.

L’Agenzia conclude la sua analisi precisando che il ravvedimento operoso incide esclusivamente sul trattamento sanzionatorio tributario mentre non produce alcun effetto sul piano civilistico.
Infatti l’art. 3, comma 8, del DLgs 23/2011 stabilisce che i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo non registrati entro il termine previsto dalla legge, sono soggetti ad una norma penalizzante nei confronti del conduttore che prevede, tra l’altro, la rideterminazione del canone ad un importo pari al triplo della rendita catastale.
Pertanto, gli Uffici, in sede di tardiva registrazione o denuncia dei contratti di locazione:

• non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle norme che disciplinano i rapporti privatistici tra locatario e locatore, né a compiere indagini riguardanti la categoria catastale dell’immobile affittato;
• bensì, devono effettuare la liquidazione dell’imposta di registro dovuta esclusivamente sulla base di quanto emerge dalle risultanze contrattuali o di quanto dichiarato dalla parte contraente che procede all’adempimento tardivo.

 Inoltre, precisa l’Agenzia, l’Ufficio, in sede di liquidazione dell’imposta di registro, può “accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal contribuente e relativi al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili nella successiva fase dei controlli”.