Riforma del condominio: il nuovo amministratore

Con l’approvazione in via definitiva della Riforma del condominio, il legislatore ha apportato significative modifiche alla relativa disciplina che andranno in vigore entro sei mesi dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale; vediamo in particolare le novità riguardanti la figura dell’amministratore che acquista una fisionomia più definita e professionale con l'obbligo di formazione e aggiornamento e avrà anche maggiore "potere" verso i condòmini  non in regola con i contributi condominiali .

1) Requisiti e compiti dell'amministratore di condominio

Con il nuovo art. 1129 del c.c. il legislatore ha stabilito che la nomina dell’amministratore di condominio viene fatta:

• dall’assemblea, con una maggioranza pari alla metà degli intervenuti alla stessa, rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio
• dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario, qualora l’assemblea non vi abbia provveduto o nel caso i condòmini siano più di 8.

Nell’accettare l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, (in caso si tratti di società, la sede legale e la denominazione).
La  durata dell’incarico di amministratore è di norma annuale ; al termine, i intende rinnovato automaticamente per un’ulteriore annualità
La revoca del mandato può essere deliberata:

• dall’assemblea, con la stessa maggioranza della nomina,o anche
• dall’autorità giudiziaria, su ricorso di un condòmino, in caso di gravi irregolarità. Quali ad esempio:

•  l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale
•  il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge
•  la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea
•  la mancata apertura ed utilizzazione del conto (art. 1129 co. 7)
•  la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini
•  l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
•  qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva
•  l’inottemperanza agli obblighi relativi alla tenuta dei registri
•  omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e del codice fiscale (

Il nuovo art. 71 del RD 318/42 stabilisce i requisiti  degli amministratori di condominio  che sono :

• essere in possesso dei diritti civili
• non aver commesso delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio
• non aver commesso altri delitti non colposi per i quali è prevista la pena della reclusione da 2 a 5 anni
• non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive
• non essere interdetti o inabilitati
• non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado
• aver frequentato un corso di formazione iniziale ed aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti del diploma di scuola secondaria e della frequenza di un corso di formazione non sono richiesti qualora l’amministratore  sia uno dei condòmini dello stabile oppure    abbia svolto l’attività di amministrazione condominiale per almeno un anno, nell’arco dei 3 anni precedenti all’entrata in vigore della riforma; resta salvo però anche in questi casi  l’obbligo di formazione periodica.

Qualora l’amministrazione condominiale sia svolta da una società, i requisiti indicati devono essere posseduti dai soci o dagli amministratori o dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni amministrative.

I compiti dell’amministratore a norma dell’art. 1130 del c.c., oltre a quanto previsto dall’art. 1129 sono i seguenti:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
• convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
curare la tenuta dei seguenti registri: (anagrafe condominiale;verbali delle assemblee; nomina e revoca dell’amministratore);
conservare tutta la documentazione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico mministrativo dell’edificio e del condominio
• fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
 redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. Ciascun condòmino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prenderne visione e farsene una copia.

L’amministratore ha l' obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente (postale o bancario) intestato al condominio.

Per quanto riguarda  la riscossione dei contributi condominiali, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea:
• può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per morosità dopo 6 mesi dall’ indicazione nel consuntivo;
• è tenuto a comunicare ai creditori i dati dei condòmini morosi.
In caso di mancato pagamento dei contributi per almeno un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni.

Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto:
• alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini;
• ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

2) Riforma del Condominio 2012: analisi delle principali novità – parte 1 - CDG n.251

Per ulteriore approfondimento  sull'amministratore e sull'assemblea condominiale dopo la Riforma del Condominio 2012 scarica la Circolare del Giorno del 13 Dicembre 2012