Decreto sviluppo: l'IVA sulle cessioni e locazioni di fabbricati

Il decreto n. 83/2012 recante “Misure urgenti per la crescita del paese“, noto anche come " Decreto Sviluppo" entrato in vigore con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 26 giugno scorso, all’art. 9 ha introdotto un importante novità nel regime IVA sulle cessioni e vendite dei fabbricati da parte di imprese costruttrici che hanno eseguito i lavori di costruzione o di restauro.

Si tratta in particolare della possibilità, da esercitare al momento della vendita, di optare per l’imponibilità IVA con l’aliquota del 10% sia sulle vendite che sulle locazioni di fabbricati ad uso abitativo, finora esenti, con la conseguente possibilità di portare in detrazione le spese sostenute per la realizzazione o il restauro degli immobili. Per le vendite tale opzione si applica solo alle operazioni effettuate dopo 5 anni dall’ ultimazione dei lavori. A livello normativo ciò stato realizzato attraverso l’integrale sostituzione dei nn. 8, 8-bis e 8-ter del co.1 dell’art.10 del DPR n.633/72.
Vediamo quindi un riepilogo dettagliato della nuova situazione normativa.

1) Locazione e cessione fabbricati abitativi

Per quanto riguarda la locazione di fabbricati abitativi ricordiamo che il regime naturale è quello dell’esenzione, ma è possibile optare per l’imponibilità Iva:

• da parte delle imprese costruttrici degli immobili o da dalle imprese che hanno eseguito sugli immobili, anche tramite appalto, interventi di recupero ex art. 3, comma 1, lett. c), d), f) del DPR 380/2011 (Testo unico sull’edilizia);
• per i contratti aventi ad oggetto fabbricati destinati ad alloggi sociali ex DM 22/04/2008.

 
L’aliquota prevista, in caso di opzione, è del 10% ed è stato quindi aggiornato il n. 127-duodevicies alla Tabella A, Parte III, del D.p.r. 633/72.

Per quanto riguarda, invece, le cessioni di fabbricati abitativi, pur restando confermato il regime di esenzione Iva, è ora prevista l’imponibilità per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o dalle imprese che, anche tramite appalto, hanno eseguito interventi di recupero di cui all’art. 3, co. 1, lett. c), d), f) del D.p.r. 380/2011 anche oltre 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/intervento, a condizione che nell’atto sia esercitata l’opzione per l’imponibilità. In questo modo, quindi, le imprese che non riescono a cedere nei 5 anni dalla fine dei lavori le costruzioni realizzate, optando per l’imponibilità Iva potranno evitare l’indetraibilità dell’Iva sugli acquisti di beni e servizi effettuati ai fini della realizzazione/ristrutturazione degli immobili.

2) Locazione e cessione fabbricati ad uso strumentale

Per quanto riguarda i fabbricati strumentali per natura, le novità consistono invece, nell’estensione del regime di esenzione, sia per le vendite sia per le locazioni. Sono state infatti soppresse le due regole di imponibilità obbligatoria che riguardavano le cessioni e le locazioni poste in essere, da soggetti passivi Iva, nei confronti di:
• cessionari e locatari con diritto di detrazione limitato al massimo al 25%;
• cessionari e locatari privati consumatori.
Questa modifica non pregiudica comunque venditori e locatori, i quali potranno sempre optare per l’imponibilità Iva al posto dell’esenzione. L’unico caso di imponibilità obbligatoria resta quello delle cessioni di immobili strumentali per natura poste in essere entro 5 anni (anziché 4, come previsto prima) dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito la ristrutturazioni. In sintesi:

LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI
Esenzione con possibilità di opzione IVA per

 
• i fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni
• locatari privati consumatori o titolari di partita Iva che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75

Da evidenziare il problema del prorata in quanto le imprese che esercitano l’opzione avranno l’esigenza di applicare l’IVA sul canone di locazione , in contrasto con gli interessi dell’inquilino per cui potrebbe rendersi necessarie integrazioni del contratto di locazione sottoposta anche a registrazione perché rilevanti ai fini delle imposte dirette.

 
CESSIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI
Premesso che il regime naturale è di esenzione IVA vi sono le seugneti possibilità :

• esenzione (con possibilità di opzione Iva) anche per cessionari privati consumatori o titolari di partita Iva che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75%

• imponibilità iva Da parte delle imprese costruttrici o di ripristino effettuate entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione/intervento
• esenzione IVA con possibilità di opzione negli altri casi, con opzione nell’atto di cessione

3) Novità sul reverse charge

A seguito di queste modifiche normative è stato anche ampliato il regime del reverse charge (art.17, co. 6, lett. a-bis) del DPR n. 633/72) imponendolo anche sulle cessioni di fabbricati abitativi e strumentali da parte delle imprese costruttrici o di ripristino, effettuate oltre il quinquennio, in regime Iva per effetto di opzione.

Ricordiamo che Il reverse charge (o inversione contabile ) è una procedura che consente di derogare dal principio di applicazione dell’Iva in capo al soggetto che cede il bene , prevedendo che venga invece assolta da chi acquista il bene o servizio.

 Questa modifica porterà certamente qualche complicazione operativa nella gestione contabile e fiscale delle imprese che devono gestire operazioni in regimi IVA diversi per cui si imporrebbe la separazione delle attività,, eliminata dalla riscrittura del punto 8 bis dell'art. 10 del DPR 633/72, per cui si attendono senz’altro chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.