Il nuovo regime Iva per cessione e locazione di abitazioni

Con il cd “decreto liberalizzazioni” (art 57, DL 1/2012), il legislatore ha modificato  la disciplina IVA delle locazioni e delle cessioni di immobili abitativi, prevedendo ulteriori specifiche ipotesi di imponibilità Iva (aliquota al 10%), per opzione.

In particolare, intervenendo sull’art. 10 comma 1 n. 8) del DPR 633/72, si amplia l’ambito di applicazione delle eccezioni alla regola generale dell’esenzione (DL 223/2006), stabilendo che risultino imponibili ai fini IVA le locazioni di fabbricati abitativi (di durata almeno quadriennale) effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, ovvero destinati ad alloggi sociali (DM 22/04/2008) per le quali nel relativo atto, il locatore (ovvero, tutte le imprese e non più solo quelle di costruzione/ristrutturazione) abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Pertanto, sostituendo il n. 127-duodevicies della tabella A, parte terza, allegata al DPR 633/72, il DL 1/2012 dispone che, nel caso in esame, l’IVA si applicherà con un’aliquota pari al 10%.

1) La cessione di immobili abitativi

Per quanto riguarda, poi, le cessioni di immobili abitativi, la norma finora vigente prevedeva l’imponibilità IVA solo nel caso in cui il cedente sia l’impresa di costruzione/ ristrutturazione del fabbricato e la cessione avvenga entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o recupero, ovvero anche oltre il termine quinquennale qualora i fabbricati siano stati locati per almeno 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

Con il cd “decreto liberalizzazioni”, modificando l’art. 10 co. 1 n. 8-bis) del DPR 633/72, il legislatore dispone che sono imponibili ai fini IVA oltre che le cessioni di immobili abitativi operate dalle imprese di costruzione/ristrutturazione entro 5 anni dal termine dei lavori, anche le cessioni di immobili abitativi precedentemente locati per un periodo non inferiore a 4 anni:
 in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata
 ovvero destinati ad alloggi sociali
per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente optato per l’imponibilità.

L’utilizzo delle nuove regole riguarda le operazioni effettuate a partire dal 24/1/2012. Pertanto, i rogiti sottoscritti dal 24/01/2012 sconteranno l'IVA nella misura del 4% o 10% (in relazione ai requisiti dell'acquirente) in base all'ipotesi di esercizio dell'opzione di imponibilità indicata dal cedente nell'atto.

Resta immutata, invece, la disciplina delle locazioni/cessioni di immobili strumentali. A tali novità si aggiunge, inoltre, la facoltà per i soggetti che esercitano più imprese o più attività nell'ambito della stessa impresa di separare contabilmente e fiscalmente le operazioni di locazione e cessione di abitazioni esenti da quelle che hanno ad oggetto altri immobili dandone comunicazione nella dichiarazione IVA relativa all’anno precedente (ovvero, nella dichiarazione di inizio attività).