Cedolare secca e il suo debutto con l'approvazione del Federalismo Fiscale

Dal 7 aprile 2011 entra in vigore il nuovo sistema di tassazione delle locazioni ad uso abitativo, sostitutivo delle attuali imposte Irpef, addizionali, di registro e di bollo. La cedolare secca permetterà al contribuente, che decida di farvi opzione, di scontare un' imposta del 21% o 19% sul canone di locazione annuo.

L'introduzione della cedolare nel nostro sistema fiscale è solo la prima di ulteriori novità annunciate con il decreto legislativo sul federalismo fiscale, che prevede altresì:

• l'introduzione, dal 2014 , dell' imposta municipale propria e secondaria facoltativa;
• la devoluzione ai Comuni del gettito relativo alla fiscalità immobiliare, a partire dal 2011 . 

1) Il Federalismo fiscale è Legge

Dopo un lungo iter di approvazione, il Federalismo fiscale municipale è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo 2011, ed entrerà in vigore a partire dal 7 aprile 2011 .

Il Federalismo è stato introdotto nel nostro ordinamento dal Governo, attraverso un decreto legislativo , secondo la delega attribuitagli dal Parlamento.
Ricordiamo, infatti, che il decreto legislativo è uno strumento che permette al Governo, dietro apposita delega del Parlamento, di introdurre le leggi che ordinariamente sono, invece, predisposte dal Parlamento.

Si riassumono brevemente le novità più importanti apportate dal Federalismo:

Articolo 3 - CEDOLARE SECCA SUI REDDITI DA LOCAZIONE IMMOBILIARE AD USO ABITATIVO in vigore dal 2011
Articolo 2 - DEVOLUZIONE AI COMUNI DELLA FISCALITA' IMMOBILIARE in vigore dal 2011
Articoli 8, 9 - IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA in vigore dal 2014
Articolo 11 - IMPOSTA MUNICIPALE SECONDARIA in vigore dal 2014

2) La Cedolare Secca

La cedolare secca altro non è che un sistema di tassazione alternativo all'IRPEF , esercitabile su opzione , per le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo.

Sono pertanto escluse da tale regime fiscale le locazioni ad uso abitativo effettuate nell'esercizio d'impresa/arti e professioni o da enti non commerciali .

Per poter tassare i redditi da locazione con l'imposta sostitutiva “cedolare secca”, i soggetti interessati dovranno non solo fare apposita opzione , ma dovranno anche comunicare all'inquilino , con lettera raccomandata, la volontà di aderire a tale regime . Questa comunicazione dovrà avvenire prima della scelta, a pena di inefficacia, e includerà la rinuncia , da parte del locatore, all' aggiornamento del canone , inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell'opzione.

La persona fisica che opta per la cedolare secca applicherà al canone di locazione annuo (in misura integrale), stabilito dalle parti nel contratto, la percentuale del:

• 21% , per i contratti di locazione diversi da quelli a canone concordato;
• 19% , per i contratti a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa.

La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non è previsto l'obbligo di registrazione.

Tale imposta sostituirà non solo l' Irpef e le relative addizionali , ma anche l' imposta di bollo e l' imposta di registro sul contratto di locazione e sulle risoluzioni e proroghe .

Resta fermo l' obbligo di:

• presentazione della dichiarazione dei redditi ;
• registrazione del contratto, che assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione 

La cedolare secca dovrà essere versata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta sui redditi delle persone fisiche.

La cedolare secca è stata introdotta con l'intento di stimolare l'emersione del sommerso nel settore delle locazioni, attraverso un abbattimento dell'imposizione fiscale. Questo è confermato anche dalle nuove e pesanti sanzioni applicabili in caso di omessa registrazione del contratto e in caso di omessa o insufficiente dichiarazione del reddito da locazione.

Nel caso in cui il reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non venga d ichiarato , oppure venga indicato in misura inferiore rispetto a quella effettivo, si applicano le seguenti sanzioni :

• dal 240% al 480% dell'imposta dovuta , in caso di omessa indicazione;
• dal 200% al 400% dell'imposta dovuta , in caso di indicazione in misura inferiore rispetto a quella effettiva.

Invece, ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non sono stati registrati e entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

• la durata della locazione è pari a 4 anni a decorrere dalla data di registrazione;
• dalla data della registrazione il canone annuo ammonta al triplo della rendita catastale adeguato, a partire dal 2° anno, con l'aggiornamento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Queste disposizioni si applicano anche nel caso in cui :

• il contratto registrato indichi un canone inferiore rispetto a quello percepito ;
• la registrazione riguardi un contratto di comodato fittizio ;

a meno che la registrazione venga effettuata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del d.lgs. sul federalismo.

3) La Cedolare secca quando conviene

In linea di massima la cedolare secca conviene alle persone fisiche che hanno un reddito medio-alto , in quanto l'aliquota applicata , più bassa rispetto a quella marginale dell'IRPEF, consente importanti risparmi d'imposta .
Ricordiamo, inoltre, che essendo un'imposta sostitutiva il relativo reddito non concorrerà alla determinazione di quello complessivo, e ciò potrebbe comportare, per gli altri redditi soggetti ad IRPEF, l'applicazione di un'aliquota marginale più bassa.

In ogni caso i calcoli di convenienza devono essere effettuati caso per caso , in quanto l'esistenza di deduzioni o detrazioni Irpef (che non possono essere usufruite se si opta per la cedolare secca) potrebbero portare a conclusioni diverse.

I vantaggi della cedolare secca sono:

• aliquota inferiore a quella marginale Irpef (che parte da un 23%);
• eliminazione dell' addizionale regionale e comunale Irpef, dell' imposta di registro e di bollo.

Vantaggi che però devono “fare i conti” con altre considerazioni :

• la cedolare si applica sull'intero canone , senza le deduzioni forfetarie;
• rischio di incapienza Irpef per le eventuali detrazioni d'imposta;
• rinuncia all'aggiornamento del canone , per cui più l'inflazione aumenta più resta conveniente il regime Irpef;
• tutti quelli che hanno un contratto in corso e hanno già pagato l'imposta di registro e di bollo deve ricordare che tali imposte non saranno rimborsate.

Con un esempio simuliamo un caso di convenienza:

Esempio

La signora Agata Agati possiede due immobili che nel 2011 ha concesso in locazione ad un canone annuo di €. 25.000.
Gli altri redditi soggetti ad Irpef ammontano ad €. 30.000

Totale Redditi anno 2011: 55.000 €

Ai fini IRPEF, il reddito da locazione deve essere ridotto del 15% :

25.000 * 15% = 3.750
25.000 – 3.750 = 21.250

Per cui il reddito complessivo diventa: 30.000 + 21.250 = 51.250

Per la signora Agata è conveniente oppure no optare per la cedolare secca?

Con una tabella si evidenziano le differenze d'imposta adottando il regime Irpef piuttosto che la cedolare secca:

	REGIME IRPEF	CEDOLARE SECCA
REDDITO IMPONIBILE IRPEF	51.250	30.000
REDDITO IMPONIBILE CEDOLARE SECCA		25.000
IRPEF	15.795	7.720
CEDOLARE SECCA	-	5.250
ADDIZIONALE REGIONALE IRPEF (0,90%)	461	270
ADDIZIONALE COMUNALE IRPEF (0,6%)	307	180
IMPOSTA DI REGISTRO (2%)	500	-
PERDITA ADEGUAMENTO ISTAT (1,6% × 75% = 1,2%)	-	186
TOTALE	17.063	13.606

conviene optare per la cedolare secca.