Federalismo fiscale: la cedolare secca e le modalità di opzione e versamento

Un regime sicuramente conveniente che porta con sé un inasprimento delle sanzioni, con l’obiettivo di far emergere redditi che spesso sono stati nascosti all’erario.
Ormai è tutto pronto per chi intende optare per la cedolare; l’Agenzia delle Entrate, infatti, è intervenuta tempestivamente con il provvedimento attuativo del 7.4.2011 con cui ha stabilito le modalità di opzione e di versamento dell’imposta sostitutiva.

La cedolare secca è solo la prima di ulteriori novità annunciate con il decreto legislativo sul federalismo fiscale n.23 del 14.03.2011, che prevede altresì:
• l’introduzione, dal 2014, dell’imposta municipale propria e secondaria facoltativa;
• la devoluzione ai Comuni del gettito relativo alla fiscalità immobiliare, a partire dal 2011.

1) La cedolare secca e la sua opzione

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo all’IRPEF, esercitabile su opzione, per le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo. Pertanto, sono escluse le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa/arti e professioni o da enti non commerciali.
Per poter tassare i redditi da locazione con l’imposta sostitutiva “cedolare secca”, i soggetti interessati dovranno:
• fare apposita opzione, con le modalità che sono state stabilite con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7.4.2011;
• comunicare all’inquilino, con lettera raccomandata, la volontà di aderire a tale regime. Questa comunicazione dovrà avvenire prima della scelta, a pena di inefficacia, e includerà la rinuncia, da parte del locatore, all’aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.
Per quanto riguarda l’opzione, essa potrà avvenire in sede di:
• registrazione del contratto, in questo caso il locatore potrà utilizzare mediante la modalità:
 telematica, il modello “SIRIA”- reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e compilabile con l’utilizzo del software “SIRIA” nella versione 1.0.0 del 08/04/2011- purché:
o il numero dei locatori sia ≤ 3 e tutti aderiscano alla cedolare;
o il numero dei conduttori sia ≤ 3;
o la locazione riguardi 1 sola unità abitativa e con non più di 3 pertinenze (tutte con attribuzione di rendita);
o il contratto disciplini soltanto il rapporto di locazione;
 cartacea, il modello “69”, qualora non sussistano le condizioni sopra elencate; il modello 69 dovrà essere presentato agli uffici dell’Agenzia delle Entrate in due copie;
• proroga del contratto, in questo caso il locatore dovrà compilare il modello 69 - aggiornato con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7.4.2011 - e presentarlo entro il termine per il versamento dell’imposta dovuta sulla proroga, ovvero entro 30 giorni;
• dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui è prodotto il reddito da locazione, per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.
Una volta che il locatore ha optato per il regime della cedolare secca, la scelta è vincolante:
• per tutto il periodo di durata del contratto, se l’opzione è stata fatta in sede di registrazione del contratto;
• per tutto il periodo della proroga, se l’opzione è stata fatta in sede di proroga del contratto;
• per il residuo periodo di durata del contratto, se l’opzione è stata fatta nelle annualità successive alla prima.
Il locatore può sempre decidere di revocare l’opzione entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro, e una volta esercitata la revoca resta la possibilità di optare nelle annualità successive residue del contratto.

2) Regime transitorio per il 2011

Possono optare per la cedolare secca anche le persone fisiche che hanno contratti di locazione in corso nel 2011, con scadenza o risoluzione volontaria in data anteriore al 7.4.2011 (data di entrata in vigore della cedolare secca). Le modalità di opzione sono le seguenti:
• Nella dichiarazione dei redditi 2012, periodo d’imposta 2011, per:
 i contratti scaduti o oggetto di risoluzione volontaria al 7.4.2011;
 i contratti in corso al 7.4.2011 per i quali è già stata fatta la registrazione o è già stato fatto il pagamento per la proroga.
Il locatore non ha diritto al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate, inoltre è tenuto a versare l’acconto 2011 della cedolare secca.
• Al momento della registrazione del contratto di locazione, per:
 i contratti registrati a partire dal 7.4.2011;
• con il mod. 69, per:
 risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7.4.2011;
 risoluzione per la quale al 7.4.2011 non è ancora scaduto il termine per pagare l’imposta di registro;
 contratti per i quali il termine di pagamento per la proroga, a partire dal 7.4.2011, non è ancora scaduto.
L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non applicare l’imposta di registro e di bollo, se dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento dell’acconto della cedolare secca, relativa al periodo d’imposta 2011.
Per i contratti la cui registrazione scade tra il 7.4.2011 e il 6.6.2011, la registrazione (e l’opzione) potrà avvenire entro il 6.6.2011.

3) Il calcolo della cedolare secca e le modalità di versamento

La persona fisica che ha esercitato l’opzione, deve versare la cedolare secca calcolata sul canone di locazione annuo (in misura integrale), stabilito dalle parti nel contratto, la percentuale del:
• 21%, per i contratti di locazione a canone libero;
• 19%, per i contratti a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa.
Tale imposta sostituirà non solo l’Irpef e le relative addizionali, ma anche l’imposta di bollo e l’imposta di registro sul contratto di locazione e sulle risoluzioni e proroghe.
La cedolare secca dovrà essere versata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta sui redditi delle persone fisiche.
L’Agenzia ha confermato che la misura dell’acconto è pari al:
• 85% per l’anno 2011;
• 95% per l’anno 2012 e i successivi.
Quanto, invece, ai termini di versamento l’Agenzia ha suddiviso quelli relativi all’anno 2011 da quelli applicabili a partire dall’anno 2012:
 • per i contratti in corso nell’anno 2011 il pagamento deve avvenire:
 entro il 30.11.2011 in un’unica soluzione se l’importo è < 257,52 €;
 entro il 16.06.2011 la prima rata (40%) se l’importo è ≥ 257,52 €;
 entro il 18.07.2011 la prima rata (40%) maggiorata dello 0,40 % se l’importo è ≥ 257,52 €;
 entro il 30.11.2011 la seconda rata (60%)per l’importo restante;
• per i contratti in corso alla data del 31.05.2011 e quelli scaduti o oggetto di risoluzione volontaria prima del 31.05.2011, il pagamento deve avvenire in due rate;
• per i contratti con decorrenza successiva al 31.05.2011 il versamento dell’acconto è effettuato in un’unica soluzione entro il 30.11.2011;
• per i contratti con decorrenza dall’1.11.2011 l’acconto non è dovuto. 
Per i versamenti in acconto della cedolare secca a partire dall’anno 2012 l’Agenzia ha stabilito innanzitutto che la misura dell’acconto sarà il 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, e che il versamento dovrà avvenire:
• entro il 30.11 in un’unica soluzione se l’importo è < 257,52 €;
• entro il 16.06 la prima rata (40%) se l’importo è ≥ 257,52 €;
• entro il 18.07 la prima rata (40%) maggiorata dello 0,40 % se l’importo è ≥ 257,52 €;
• entro il 30.11 la seconda rata (60%)per l’importo restante. 
  

4) Pesanti sanzioni per gli affitti in nero

La nuova disciplina porta un inasprimento delle sanzioni, giustificato dall’entrata in vigore di un regime di tassazione particolarmente favorevole. 
Per la mancata o l’insufficiente dichiarazione del reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo, si applicano le seguenti sanzioni :
• dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, in caso di omessa indicazione;
• dal 200% al 400% dell’imposta dovuta, in caso di indicazione in misura inferiore rispetto a quella effettiva. 
  Invece, per la mancata registrazione dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
• la durata della locazione è pari a 4 anni a decorrere dalla data di registrazione, con un rinnovo automatico di altri 4 anni;
• dalla data della registrazione il canone annuo ammonta al triplo della rendita catastale adeguato, a partire dal 2° anno, con l’aggiornamento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
Per evitare le conseguenze derivanti dalla mancata registrazione, gli interessati devono registrare i contratti entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del d.lgs. sul federalismo, quindi entro il 6.6.2011.

5) Le altre novità del Federalismo

Oltre alla cedolare secca il Federalismo ha previsto che a partire dal 2011 venga attribuito ai Comuni, in relazione agli immobili presenti nel loro territorio, il gettito derivante da:
• imposta di registro e di bollo sugli atti di trasferimento degli immobili e sui contratti di locazione immobiliare;
• imposte ipocatastali;
• IRPEF sui redditi fondiari (escluso il reddito agrario);
• tributi speciali catastali;
• tasse ipotecarie;
• cedolare secca sulle locazioni immobiliari;
e l’istituzione del Fondo sperimentale di riequilibrio della durata di 3 anni, che sarà poi sostituito dal Fondo perequativo.
A decorrere dal 2014, invece, il finanziamento dei Comuni avverrà con l’IMU propria (imposta municipale propria), che sostituirà l’Irpef e le relative addizionali sui redditi fondiari di immobili non locati, e l’ICI.
L’imposta municipale propria riguarderà il possesso di immobili diversi dall’abitazione principale, e si calcolerà sul valore dell’immobile così come determinato attualmente ai fini ICI.
L’aliquota è fissata nella misura dello 0,76% - ridotta a metà per gli immobili locati- ma potrà essere modificata con specifico DPCM; inoltre, i Comuni potranno aumentare o diminuire l’aliquota fino a 0,3 punti percentuali oppure fino a 0,2 punti percentuali, se si tratta di immobili locati.
Sempre a partire dal 2014 i Comuni potranno istituire, con delibera del consiglio comunale, l’IMU secondaria che sostituirà:
• la tassa per l’occupazione di spazi e beni comunali;
• il canone di occupazione di spazi e aree pubbliche;
• l’imposta comunale sulla pubblicità e diritti sulle pubbliche affissioni;
• canone per l’autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari;
• addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.
Il presupposto per l’applicazione dell’IMU secondaria è l’occupazione di beni appartenenti al demanio o al patrimonio disponibile dei comuni, degli spazi soprastanti e sottostanti il suolo pubblico. Essa sarà determinata in base alla durata dell’occupazione e l’entità dell’occupazione.