L’acquisto della prima casa e di una sua pertinenza (garage, cantina, tettoia) gode di agevolazioni ai fini di registro o Iva e delle imposte ipotecarie e catastali.
L’acquisto della prima casa è sempre soggetto alle imposte ipotecarie e catastali che si applicano in misura fissa di euro 200 per ciascuna imposta. Dal 1 gennaio 2014 per gli acquisti soggetti a imposta di registro le imposte ipotecarie e catastali sono state ridotte a 50 euro per ciascuna imposta, mentre sono rimaste nelle misura fissa di 200 euro per le compravendite soggette a iva.
L’imposta di registro o in alternativa l’Iva si applicano invece nella misura ridotta del 2% o del 4% ( fino al 31 dicembre 2013 - 3% o del 4%) ma a determinate condizioni.
Occorre che i requisiti per l'acquisto agevolato siano dichiarati nell'atto di acquisto e che la casa acquistata non venga venduta prima dei 5 anni.
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1) Le agevolazioni Registro e Iva per l'acquisto della prima casa
Si applica l’imposta di registro nella misura del 2% e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro per ciascuna imposta, in generale se il venditore è un privato o in altri specifici casi.
Se il venditore è una impresa bisogna distinguere:
- Se l’impresa venditrice non è l’impresa “costruttrice” o non ha eseguito i lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione o li ha eseguiti 4 anni prima della vendita si applica, come nel caso di acquisto da privato, l’imposta di registro nella misura del 2% e la vendita è esente da Iva
- Se l’impresa venditrice è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’ immobile e la vendita viene effettuata entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori si applica l’Iva nella misura del 4%; il termine viene prorogato se l’impresa, prima della scadenza dei quattro anni, dà in locazione la casa per un periodo non inferiore a 4 anni, in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata. In questo caso le imposte ipotecarie e catastali si applicano nella misura fissa di 200 euro per ciascuna imposta.
2) I Requisiti per godere dei benefici prima casa
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
Fino al 31 dicembre 2013 l’abitazione non doveva avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27/08/69);
Dal 1° gennaio 2014, l’abitazione presenta i requisiti “non di lusso” quanto non rientra nelle categorie catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) o A/9 (castelli e palazzi).
Inoltre
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o dove l’acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Nell’atto di acquisto è necessario che il compratore dichiari:
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.
3) Decadenza dall'agevolazione
Si decade dai benefici fiscali se:
• nell’atto di acquisto si sono attestati i requisiti in modo falso;
• il requisito della residenza nel Comune non è avvenuto entro 18 mesi dall'acquisto;
• si è proceduto alla vendita della casa acquistata con le agevolazioni prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
Quando si perdono le agevolazioni occorre pagare una sanzione del 30% piu’ l’imposta non versata.
