La deducibilità degli immobili strumentali del professionista

Il trattamento fiscale degli immobili strumentali all’attività del professionista e dell’artista è cambiato notevolmente nel corso degli anni. Facciamo il punto della situazione sulla base:

• Della data di stipula del contratto
• Del tipo di contratto (contratto di proprietà dell’immobile o di leasing)
• Dell’uso che il professionista fa dell’immobile (uso esclusivo o promiscuo).

1) "Strumentalità" degli immobili dei professionisti

Nel caso di soggetto esercente arte o professione per “immobili strumentali” devono intendersi gli immobili utilizzati direttamente dall’artista o professionista per l’esercizio esclusivo o promiscuo della propria attività artistica o professionale. Nel caso di titolare di reddito di lavoro autonomo, ai fini della valutazione della strumentalità dell’immobile non si dà, quindi, rilevanza al fatto che l’acquisto sia avvenuto in qualità di persona fisica o di professionista o della categoria catastale dell’immobile, ma si dà rilevanza alla destinazione dell’immobile all’attività professionale (strumentalità per destinazione).

Se sei interessato al trattamento fiscale dei beni strumentali per il professionista, non perderti l'articolo: Ammortamento dei beni strumentali del professionista

2) Gli immobili di proprietà ad uso esclusivo o promiscuo: deducibilità quote di ammortamento e spese inerenti

Nel corso degli anni, sono intervenute diverse modifiche normative al trattamento fiscale degli immobili strumentali dei professionisti, in quanto sono sempre stati oggetto di attenzione da parte del legislatore.

E’ necessario quindi per verificare la deducibilità degli immobili e dei costi accessori ripercorrere la normativa in relazione alla data di acquisto dell’immobile.

Immobili di proprietà ad uso esclusivo

Per gli immobili di proprietà usati esclusivamente ai fini dell’attività strumentale, il trattamento fiscale delle quote di ammortamento sulla base della data di acquisto o costruzione è il seguente:

• Dal 01/01/2010 ad oggi : l’ammortamento dell’immobile è indeducibile
• Dal 01/01/07 al 31/12/2009: la quota di ammortamento è deducibile nel limite del 3% annuo ( D.M 31/12/1988)
• Dal 15/06/1990 al 31/12/2006: indeducibile
• Dal 1/1/1986 al 14/06/1990 : deducibilità
• Fino al 01/01/1985: indeducibilità delle quote di ammortamento maturate fino al 01/01/1985.

Per quanto riguarda le spese le spese condominiali e di gestione dell’immobile sono interamente deducibili.

Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione ordinaria e straordinaria che fino al 31/12/2006 erano deducibili in 5 anni (nell’esercizio in corso alla data di sostenimento della spesa e nei 4 successivi) dal 01/01/2007 sono deducibili:

• per cassa entro il limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili risultanti all’inizio del periodo d’imposta,
• in caso di non capienza del limite sopra, l’eccedenza è deducibile nei 5 anni successivi all’esercizio in cui si è verificato il costo.

Le spese che sono da considerare incrementative del valore dell'immobile devono essere capitalizzate e seguono le stesse regole di deducibilità del bene cui ineriscono.

Immobili di proprietà ad uso promiscuo

Nel caso di immobile di proprietà usato promiscuamente, cioè sia per l’esercizio di impresa che per motivi personali, se il contribuente non ha nello stesso Comune un immobile esclusivamente strumentale è possibile dedurre il 50% della rendita catastale. Si precisa che la deduzione è possibile indipendentemente dalla percentuale dell’immobile effettivamente adibita per lo svolgimento dell’arte o professione.

3) Gli immobili in leasing: deducibilità canoni di locazione e spese inerenti

Con riguardo ai canoni di leasing pagati da un professionista per un immobile strumentale in relazione ad un contratto di locazione finanziaria, occorre fare riferimento alla norma di cui al comma 2 dell’art. 54 del TUIR. Nel caso di locazione finanziaria occorre fare riferimento alla data di stipula del contratto di leasing.

Immobili in leasing ad uso esclusivo

In particolare per i canoni di locazione degli immobili strumentali in leasing ad uso esclusivo dell’arte o professione, se il contratto è stato stipulato:

• Dal 01/01/2014: i canoni sono deducibili per competenza a condizione che il contratto abbia una durata maggiore di 12 anni; se il contratto ha durata inferiore i canoni saranno comunque deducibili suddivisi per la durata minima di 12 anni. Inoltre bisogna scorporare dal canone deducibile il costo riferito al terreno.
• Dal 01/01/2010 al 31/12/2013: i canoni di leasing erano indeducibili;
• Dal 01/01/2007 al 31/12/2009: deducibili per competenza a condizione che la durata del contratto di leasing sia maggiore della metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale previsto nel D.M 31/12/1988, con durata minima di 8 anni e massima di 15 anni
• Dal 15/06/1990 al 31/12/2006: indeducibili;
• Dal 03/03/1989 al 14/06/1990: deducibili per competenza se la durata del contratto di leasing è maggiore di 8 anni
• Fino al 02/03/1989: canoni deducibili per cassa

Per quanto riguarda la rendita catastale dei contratti in leasing questa è deducibile per i contratti stipulati tra il 15/06/1990 e il 31/12/2006.

Per quanto riguarda le spese la deducibilità in caso di possesso dell’immobile in leasing valgono le stesse regole del possesso in proprietà. Piena deducibilità delle spese di gestione e per quanto riguarda le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione ordinaria e straordinaria:

• per i contratti conclusi fino al 31/12/2006 deducibilità in quote costanti nell’esercizio di sostenimento e nei 4 successivi
• per i contratti stipulati dal 01/01/2007:
  • per cassa entro il limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili risultanti all’inizio del periodo d’imposta,
  • in caso di non capienza l’eccedenza è deducibile nei 5 anni successivi all’esercizio in cui si è verificato il costo.

Immobili in leasing ad uso promiscuo

Per gli immobili ad uso promiscuo con contratto di leasing, la deducibilità della rendita catastale e dei canoni di leasing è stata modificata più volte modificata. In particolare per i contratti di leasing stipulati:

• Dal 01/01/2014: deducibilità al 50% del canone di competenza a condizione che il contratto di leasing abbia durata maggiore di 12 anni. Se il contratto ha durata inferiore il 50% dei canoni saranno comunque deducibili suddivisi per la durata minima di 12 anni. Inoltre bisogna scorporare dal canone deducibile il costo riferito al terreno.
• Dal 01/01/2010 al 31/12/2013: Indeducibilità sia del canone che della rendita
• Dal 01/01/2007 al 31/12/2009: deducibilità al 50% del canone pagato se la durata de contratto è maggiore della metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale previsto nel D.M 31/12/1988, con durata minima di 8 anni e massima di 15 anni
• Fino al 31/12/2006: deducibilità al 50% della rendita catastale

Come per gli immobili di proprietà utilizzati promiscuamente la deducibilità è consentita a condizione che il contribuente non possieda nello stesso Comune un immobile esclusivamente destinato all'attività professionale.

Articolo del 16 marzo 2016 aggiornato il 23 aprile 2022 senza sostanziali modifiche