Il risarcimento del danno da anticipata cessazione della locazione

Il canone di locazione è il corrispettivo, versato dal locatario al locatore, per il godimento del bene preso in locazione, di solito un immobile.

Situazione non frequente è quella in cui il contratto di locazione viene risolto anticipatamente, rispetto alla sua naturale conclusione, per inadempimento del conduttore.

Nel momento in cui il contratto viene risolto, il bene locato torna nella disponibilità del locatore.

Se è pacifico che il locatario debba versare al locatore i canoni di locazione maturati fino al giorno in cui il bene locato torna nella disponibilità del proprietario, ugualmente pacifico non è il corretto trattamento di un eventuale maggior danno subito dal locatore.

Il punto sotto osservazione è appunto se, nella situazione in esame, un danno effettivamente c’è e, nell’eventualità, come questo possa essere quantizzato. 

Infatti, se da un lato, con la risoluzione anticipata del contratto, viene lesa la legittima aspettativa del locatore di ricevere i canoni di affitto fino al termine del contratto, è anche vero che, nel momento in cui il bene torna nella disponibilità di questi, il canone per la privatizzazione del diritto non sarebbe dovuto.

Infatti, l’interesse che si valuta di tutelare non è il diritto alla percezione dei canoni non maturati, che non c’è, ma il risarcimento del danno derivante dal recesso anticipato.

In questo contesto, si sono contrapposte due diverse linee di pensiero sul tema:

• secondo un primo orientamento, una volta anticipatamente risolto il contratto, nulla dovrebbe essere dovuto al locatore, in conseguenza del fatto che il mancato percepimento dei canoni di locazione non rappresenta un danno subito, ma un mancato guadagno (fa eccezione il caso in cui lo stato in cui l’immobile viene lasciato non permette un corretto godimento del bene, motivo per cui sarebbero dovuti i canoni di locazioni anche per il tempo necessario al ripristino dello stato originario del bene);
• secondo diversa linea di pensiero, invece, il locatore, in caso di recesso anticipato del contratto di locazione, avrebbe diritto a percepire i canoni di locazione fino al giorno del reperimento di un nuovo conduttore.

La linea interpretativa oggi prevalente si pone in posizione di compromesso tra le due posizioni, ammettendo la possibilità che il locatore subisca un danno e che, in conseguenza di ciò, abbia diritto ad un risarcimento; ma l’ammontare del risarcimento dovrebbe essere deciso dal giudice in base alle circostanze del caso concreto.

Questa maniera di approcciarsi alla questione tiene conto della differenza tra “danno evento”, che si concretizza nel mancato percepimento dei canoni di locazione in conseguenza del recesso, e “danno conseguenza”, rappresentato dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall’evento (il recesso anticipato); e tiene anche conto del fatto che il danno risarcibile è quello derivante dal “danno conseguenza”.

Di ciò si è occupata in modo analitico l’ordinanza interlocutoria numero 31276 della Corte di Cassazione, pubblicata il 9 novembre 2023, la quale a riguardo precisa anche che “il conduttore è tenuto in base all’articolo 1591 a corrispondere, a titolo risarcitorio, il canone convenuto fino alla restituzione”, ma resta “il margine, come è noto salvaguardato dalla norma, del «maggior danno»”.

Quello che deve essere chiarito, spiegano i giudici di legittimità, è se nel maggior danno contemplato dall’articolo 1591 del Codice civile possa rientrare il “danno conseguenza” prima esposto, oppure no. 

Per fare ciò la Corte di Cassazione rimanda la questione alle Sezioni Unite che, decidendo, scioglieranno definitivamente i nodi di una questione dai notevoli risvolti pratici.