Immobile del Comune: detraibilità IVA se concesso per usi commerciali

Con Risposta a interpello n 419 del 25 agosto le Entrate trattano della possibilità di presentare dichiarazioni integrative al fine di poter esercitare la detrazione, relativamente a interventi effettuati su un locale di proprietà del Comune, con riferimento all'effettuazione dell'attività commerciale in parte realizzata su una parte dello stesso locale.

Sinteticamente, le entrate chiariscono che, la detrazione spetta solo dal momento in cui il bene di proprietà comuncale è effettivamente usato per scopi comerciali. 

I dettagli dell'interpello.

Il Comune istante ha realizzato nelle annualità  2020,  2021 e  2022 un intervento di riqualificazione, recupero statico, efficientamento energetico e rifunzionalizzazione di una pertinenza demaniale storica struttura su palafitte che sorge in mare davanti alla spiaggia.

Il Comune afferma che attività di ultimazione dei lavori sono in corso nel 2023, e che il suddetto locale risulta diviso in due aree funzionali di cui: 

• ­una verrà affidata a un gestore attraverso una concessione avente lo scopo di garantire la realizzazione di servizi finalizzati alla fruizione e valorizzazione, accoglienza e informazione turistica dell'offerta integrata sul territorio, volta alla promozione e valorizzazione del  brand turistico di alcune città  del territorio e della Regione; ­              
• l'altra  area rimarrà, invece, a sua completa disposizione per la rappresentazione dell'immagine turistica del  Comune, come centro  di attrazione e catalizzatore di iniziative culturali, ricreative e turistiche di vario genere nel periodo non  solo estivo di massimo afflusso vacanziero, ma anche in quello invernale. 

Al  riguardo, il  Comune chiarisce che il  concessionario potrà  svolgere, previo nulla­osta della stessa  amministrazione comunale, tutte  le iniziative/eventi e  attività legate alla promozione e valorizzazione del territorio, nonché con  finalità divulgativa  e socio­culturale, organizzate o promosse dal medesimo concessionario.

Il Comune fa presente di aver provveduto alla registrazione delle fatture ricevute a seguito dell'esecuzione dei suddetti lavori, applicando il regime IVA di cui all'articolo 17­ter del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (cd. ''split payment''), nell'ambito dell'esercizio delle sue funzioni istituzionali.

Tuttavia, al completamento dei lavori, nello specificare le modalità di utilizzo del locale è emerso che lo stesso verrà utilizzato anche per finalità commerciali come sopra  descritto; conseguentemente, i canoni che verranno versati dal concessionario saranno assoggettati dall'Istante a IVA. 

Considerato, pertanto, il notevole investimento effettuato nelle annualità sopra indicate, anche alla luce della destinazione d'uso del predetto locale, il Comune ritiene  opportuno rettificare le precedenti dichiarazioni annuali IVA presentate dallo stesso ente locale, al fine di poter detrarre il tributo con riferimento all'effettuazione dell'attività commerciale. 

Al riguardo, sorgono dubbi in merito all'esercizio del diritto di detrazione dell'IVA, ai sensi degli articoli 4, quarto comma e 19­ter del citato d.P.R. n. 633 del 1972, al fine della possibilità di rettificare le predette dichiarazioni IVA relative alle annualità pregresse interessate (anni d'imposta 2020 e 2021) per cui lo stesso Comune ha già provveduto all'invio.

Detrazione IVA per immobile del Comune concesso per usi commerciali?

Le entrate nel riepilogare la normativa di riferimento specificano che relativamente agli enti non commerciali, tra i quali sono riconducibili i Comuni,  l'articolo  19­ ter  prevede  che  l'IVA «[...]  è ammessa in  detrazione,  a  norma  degli  articoli  precedenti e con le limitazioni, riduzioni e rettifiche ivi previste, soltanto l'imposta relativa agli acquisti e alle importazioni fatti nell'esercizio di attività commerciali [...]. 

Mentre con riferimento all'istituto della dichiarazione integrativa, ricordano che l'articolo 8, comma  6­bis del d.P.R. n. 322 del 1998, disciplina il ricorso alla dichiarazione integrativa,  quale strumento per modificare le dichiarazioni annuali già  presentate, al fine di  «correggere errori od omissioni, compresi quelli che abbiano determinato l'indicazione di un maggiore o di un minore imponibile o, comunque, di un maggiore o di un minore debito d'imposta ovvero di una maggiore o di una minore eccedenza detraibile, mediante successiva dichiarazione da presentare, [...], non oltre i termini stabiliti dall'articolo 57 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633».

Nel  caso d  specie, il Comune utilizza il locale, coincidente con l'area che risulta oggetto di affidamento in concessione, in parte per effettuare un'attività economica e per la restante parte per lo svolgimento della propria attività istituzionale di rappresentanza. 

Al  riguardo, con  iferimento  alla circostanza che il predetto locale ostituisca un benestrumentale per la suddetta  attività commerciale, dalla documentazione catastale fornita a riscontro della  richiesta di documentazione integrativa, detto bene risulta accatastato nella categoria  D/8, che ricomprende i  «fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni». 

In  particolare, il  locale seppur accatastato quale bene immobile destinato ad  attività commerciale, risulta parzialmente destinato a detta attività solo a partire dalla  stipula dell'atto di concessione, ossia dal 21 febbraio 2023. 

Infatti, solo con riferimento  all'affidamento dei predetti servizi e della connessa parte dell'area del locale strumentale all'esercizio degli stessi, a  fronte del pagamento dei relativi canoni da parte del concessionario per l'intera durata della medesima concessione, può configurarsi in capo al Comune l'attività economica che lo stesso ritiene di svolgere e, conseguentemente, da  quel momento il medesimo ente locale può esercitare il relativo diritto alla detrazione dell'IVA assolta per i richiamati interventi.

In altri termini, con riferimento alle annualità dal 2020 al 2022, l'Istante non ha  maturato il diritto ad esercitare la detrazione dell'imposta relativa alle spese sostenute  per gli interventi di recupero e riqualificazione del locale, come previsto dal richiamato  articolo 19, commi 1 e 2 del d.P.R. n. 633 del 1972, in quanto acquisti eseguiti nell'ambito dell'attività istituzionale e, quindi, fuori dall'esercizio dell'impresa. 

Con riferimento ai detti periodi d'imposta, dunque, non si configura alcun errore od omissione emendabile tramite il predetto istituto della dichiarazione integrativa, poiché in detti periodi, l'Istante non  ha  svolto alcuna attività  commerciale che legittimerebbe il diritto a detrazione. 

Solo  nel  2023,  quando  viene  stipulata  la  suddetta  concessione  di  servizi  (21  febbraio 2023), infatti, muta parzialmente la destinazione d'uso dell'immobile e, pertanto,  come  già  detto,  solo  a  partire  da  detto  periodo  d'imposta  è  possibile  esercitare  proporzionalmente il diritto a detrazione, nonché recuperare l'IVA relativa alle spese pluriennali imputabili al fabbricato secondo le regole di cui ai citati articoli 19 e 19­bis2  del decreto IVA.

Pertanto, a partire dal 2023, la parziale destinazione d'uso dell'immobile (come  visto strumentale per natura), consente all'Istante di recuperare proporzionalmente, per i decimi che residuano, la quota  d'imposta ad essi  relativa, in applicazione  di  quanto  previsto sia dal richiamato articolo 19, comma 4 sia dal citato articolo 19­bis2 del citato  d.P.R. n. 633 del 1972, secondo i chiarimenti contenuti nella circolare n. 328 del 1997.