Diritto di abitazione: tassazione dell'atto di rinuncia

Con Risposta a interpello n 525 del 26 ottobre 2022 le Entrate chiariscono dubbi sulla agevolazione "prima casa" e la tassazione dell'atto di rinuncia al diritto di abitazione. 

L'istante specifica che a seguito del decesso del coniuge, ha ereditato il 50% della proprietà dell'abitazione coniugale e che l'altro 50% è stato ereditato dalla figlia. Sull'immobile si è costituito il diritto di abitazione in favore del coniuge superstite.

In sede di dichiarazione di successione sono state applicate le agevolazioni "prima casa", ai sensi dell'articolo 69 della legge del 21 novembre 2000, n.342.

Ciò posto, il padre (coniuge superstite) intende acquistare la piena proprietà di un nuovo immobile nello stesso Comune ove si trova l'immobile ereditato, "da adibire a casa di abitazione e nel quale trasferire la propria residenza anagrafica, fiscale e il domicilio". 

In relazione a tale acquisto, il padre intende richiedere le agevolazioni "prima casa" e afferma che "il solo vincolo ostativo è rappresentato dalla titolarità esclusiva ex lege del diritto di abitazione sulla ex-casa coniugale" [cfr. lettera b), nota II-bis, articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.131]. 

Viene fatto presente, inoltre, che il padre intende rinunciare al suddetto diritto di abitazione a titolo gratuito e, pertanto, chiede se: 

• la rinuncia debba essere formale o tacita; in tale ultimo caso se "sia sufficiente il solo trasferimento della residenza e il domicilio in altro immobile perché si abbia il venir meno automatico del diritto di abitazione", dichiarando in fase di rogito per l'acquisto del nuovo immobile il proprio impegno a trasferirvi entro 18 mesi la propria residenza e se la rinuncia sia soggetta a trascrizione; 
• la rinuncia sia assoggettata a tassazione ai fini delle imposte indirette e, in tal caso, se le imposte debbano essere calcolate per il 50% del loro ammontare totale, posto che «la rinuncia al diritto di abitazione comporterebbe infatti la ricostituzione della piena proprietà dell'immobile non solo dell'altro proprietario superficiario, ma anche dello stesso» rinunciante.

Le Entrate chiariscono che:

• ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile la rinuncia al diritto di abitazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità;
• tale atto va trascritto ai sensi dell'articolo 2643, comma 1, del codice civile in quanto avente ad oggetto un diritto reale immobiliare;
• l'atto di rinuncia a titolo gratuito, ai fini fiscali, è considerato " trasferimento", ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, che dispone "Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni."
• la rinuncia, a titolo gratuito, costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta sulle donazioni. Inoltre, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale rispettivamente:
  • nella misura proporzionale dell'1 per cento (art. 1 della Tariffa, allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347)
  • e del 2 per cento (art. 10 del medesimo decreto)
•  nel caso di specie la base imponibile sulla quale calcolare le sopra indicate imposte è costituita dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell'atto, nella misura del 50 per cento corrispondente alla quota di proprietà dell'abitazione della figlia. 

Per quanto concerne gli ulteriori i successivi quesiti, le Entrate chiarendo che alla rinuncia di un diritto reale a titolo gratuito si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, hanno negato a tale fattispecie l’applicabilità dell’agevolazione prima casa (sempre che in capo al beneficiario della rinuncia – nel caso concreto, la figlia del rinunciante – ne sussistano i presupposti).

Si tratta di una lettura restrittiva della norma di cui all’articolo 69, legge 342/2000, recante l’agevolazione prima casa per i trasferimenti immobiliari «derivanti da successioni o donazioni» la quale non viene ritenuta estensibile agli «atti a titolo gratuito» e alla costituzione di vincoli di destinazione nonostante che si tratti di fattispecie alle quali si applica l’imposta di donazione  

NORME E TRIBUTI

Il Sole 24 Ore

27 ottobre 2022

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Non scatta il bonus prima casa per la rinuncia al diritto di abitazione

Gli atti a titolo gratuito non rientrano nell’agevolazione

Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura proporzionale

Angelo Busani

La rinuncia a titolo gratuito al diritto di abitazione deve essere tassata, oltre che con l’imposta di donazione, con le imposte ipotecaria e catastale e le rispettive aliquote del 2 e dell’1%, da applicare al valore del diritto rinunciato. Non si può applicare l’agevolazione prima casa e così degradare alla misura fissa le imposte proporzionali.

Così afferma l’agenzia delle Entrate nella risposta a interpello 525 del 26 ottobre 2022, ove è stato preso in esame il caso di un contribuente che, a seguito del decesso della moglie, aveva conseguito il diritto di abitazione ex lege (articolo 540 del Codice civile) sulla casa già adibita a residenza coniugale ed ereditata per quote eguali dalla figlia della defunta e dal coniuge superstite.

Costui, accingendosi all’acquisto di una nuova abitazione, ha dunque domandato se la rinuncia alla quota del 50 per cento del diritto di abitazione gravante sulla quota di comproprietà ereditata dalla figlia potesse avere l’effetto di consentirgli di avvalersi dell’agevolazione prima casa e quale fosse il carico impositivo di questa rinuncia.

Le Entrate hanno dunque avallato l’operazione. Ed è interessante notare che non una sola parola è stata spesa sul punto se si potesse interpretare l’ipotizzata “manovra” come elusiva dei presupposti che la legge stabilisce per l’avvalimento dell’agevolazione prima casa, a conferma della piena legittimità di queste operazioni che spesso i privati pongono in essere per conformare ad hoc la loro situazione patrimoniale, in modo da potersi presentare idonei ad avvalersi di un beneficio fiscale.

Peraltro, sancendo che alla rinuncia di un diritto reale a titolo gratuito si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, le Entrate – come sopra osservato – hanno negato a tale fattispecie l’applicabilità dell’agevolazione prima casa (sempre che in capo al beneficiario della rinuncia – nel caso concreto, la figlia del rinunciante – ne sussistano i presupposti): viene infatti letta restrittivamente la norma di cui all’articolo 69, legge 342/2000, recante l’agevolazione prima casa per i trasferimenti immobiliari «derivanti da successioni o donazioni» la quale non viene ritenuta estensibile (affermazione già espressa nelle circolari 3/E/2008 e 18/E/2013) agli «atti a titolo gratuito» e alla costituzione di vincoli di destinazione nonostante che si tratti di fattispecie alle quali si applica l’imposta di donazione.