Immobili pignorati o ipotecati privi di rendita: possibile vendita diretta del debitore

E' in vigore dal 20 agosto 2022, con pubblicazione in GU n 193 del 19 agosto 2022 la legge n 122  di conversione del DL Semplificazione. 

Tale Legge introduce una novità con l'art 6-ter "Vendita diretta, su proposta del debitore, di immobili privi di rendita catastale" che modifica il decreto della riscossine e dopo il comma 2-quater dell'articolo 52 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, viene aggiunto il comma 2-quinquies che prevede quanto segue:

• nel caso in cui il debitore intenda procedere direttamente, ai sensi del comma 2-bis, alla vendita di immobili censibili nel catasto edilizio urbano senza attribuzione di rendita catastale, quali:
  • fabbricati in corso di costruzione, 
  • fabbricati collabenti,
  • fabbricati in corso di definizione, 
  • lastrici solari e aree urbane,
• il medesimo debitore può procedere, con il consenso dell'agente della riscossione, alla vendita del bene pignorato o ipotecato, al valore determinato, in deroga al comma 2-bis, da perizia inoppugnabile effettuata dall'Agenzia delle entrate in base agli accordi stipulati con lo stesso agente della riscossione ai sensi dell'articolo 64, comma 3-bis, del decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300, e nei termini ivi stabiliti, su richiesta presentata dal debitore all'agente. 

Inoltre, si prevede che il rimborso dei costi sostenuti per l'effettuazione della perizia è posto a carico del debitore ed è versato all'agente della riscossione unitamente al corrispettivo della vendita di cui al comma 2-bis, ovvero, in mancanza di vendita, entro il termine di novanta giorni dalla consegna della perizia. 

Decorso tale termine in assenza di pagamento, l'agente della riscossione può procedere alla riscossione coattiva delle somme dovute unitamente alle spese esecutive di cui all'articolo 17, comma 3, lettera a), del decreto legislativo 13 aprile 1999, n. 112.

Si ricorda in generale che, sulla base di quanto previsto dalla legge, si dà corso alle procedure esecutive e alla vendita all’asta dei beni in caso di debiti per i quali persiste il mancato pagamento e soltanto in presenza delle condizioni stabilite dalla legge. 

Nello specifico, il pignoramento immobiliare non può essere effettuato se l’immobile ha tutte le seguenti caratteristiche:

• è l’unico immobile di proprietà del debitore;
• è adibito a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
• non è di lusso e non è comunque 
• una villa (A/8), 
• un castello, o 
• un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).

Negli altri casi si può invece procedere al pignoramento e alla vendita all’asta dell’immobile solo se:

• l'importo complessivo del debito è superiore a 120.000 euro;
• il valore degli immobili del debitore è superiore a 120.000 euro;
• sono passati almeno 6 mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito o in mancanza di provvedimenti di sgravio/sospensione.

Il pignoramento immobiliare dell’Agente della riscossione è effettuato mediante la trascrizione nei registri immobiliari di un avviso che viene notificato al debitore entro i successivi 5 giorni.

Il contribuente, con il consenso di Agenzia delle Entrate-Riscossione, potrà vendere personalmente l’immobile pignorato o ipotecato entro i 5 giorni che precedono il primo incanto oppure, nel caso in cui lo stesso non vada a buon fine, entro il giorno precedente al secondo incanto: in questo caso l’intero corrispettivo è versato direttamente all'Agenzia, che utilizza l’importo per il saldo del debito e restituisce al debitore l’eventuale somma eccedente entro i 10 giorni lavorativi successivi all’incasso.