Con Risposta a interpello n 351 del 28 giugno 2022 le Entrate chiariscono che, nel caso di immobile sito in fabbricato demolito e ricostruito da imprese di costruzione non spetta il sismabonus se l'acquisto è avvenuto con permuta di cosa futura a favore di terzi vediamo il perché.
Una srl riceveva in permuta un immobile di civile abitazione da un soggetto privato e cedeva in cambio alla figlia della cedente nonchè istante dell'interpello, un immobile futuro "ricadente nel fabbricato da realizzare, giusto progetto di demolizione e ricostruzione"
Nell'atto di permuta le parti danno atto che "il bene futuro dovrà intendersi venuto ad esistenza al tempo del rilascio del certificato di ultimazione dei lavori, sicché a questa data si produrrà l'effetto traslativo a favore della permutante beneficiaria della stipulazione"
L'Istante riferisce che ad oggi il suddetto immobile è stato interamente realizzato, catastato e consegnato alla cessionaria.
Il fabbricato di cui fa parte l'immobile è stato oggetto di demolizione e ricostruzione, e ricade in un Comune classificato con rischio sismico 2 e l'esecuzione dei lavori ha consentito la riduzione del rischio sismico, ragion per cui i proprietari degli altri appartamenti hanno fruito dei benefici previsti dalla normativa in materia. L'Istante chiede di sapere se in qualità di proprietaria dell'immobile alla stessa pervenuto giusta atto di permuta a favore di terzo possa fruire del beneficio della detrazione prevista in materia di sismabonus acquisti, con possibilità di cessione successiva del credito ex art 121 del decreto legge n. 34 del 2020.
L'agenzia replica che dalle norme sulla agevolazione di cui si tratta discende che il soggetto beneficiario dell'agevolazione in questione (cd. sismabonus acquisti) è il soggetto acquirente delle nuove unità immobiliari che sostiene la spesa relativa al loro acquisto.
Con riferimento alla questione prospettata, si osserva che ai sensi dell'articolo 1552 del codice civile, la permuta è «il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro».
Nel caso di specie è stato stipulato un contratto di permuta di cosa futura a favore di terzo (articoli 1411 e 1472 codice civile).
Nei casi di acquisto immobiliare stipulato «a favore di terzo», gli effetti si producono in capo al soggetto terzo al quale le parti attribuiscono il diritto di pretendere l'adempimento del contratto, benché l'acquisto sia stipulato da altri, e «il terzo» consegue direttamente l'acquisto dell'immobile, nel momento in cui il bene verrà ad esistenza, per il solo fatto dell'avvenuta conclusione del contratto.
In altri termini, lo stipulante (nel caso di specie, la madre dell'Istante) sostiene la spesa per l'acquisto dell'immobile e «non appena la cosa viene ad esistenza», è il terzo beneficiario (nel caso di specie, l'Istante) ad acquistare la proprietà dell'immobile.
In tale ipotesi, tenuto conto che presupposto per la fruizione dell'agevolazione è il sostenimento dell'onere da parte del soggetto che ne fruisce (cfr. tra l'altro, circolare n. 7/E del 25 giugno 2021), il terzo beneficiario (l'Istante) non possiede i requisiti normativamente previsti per fruire del sismabonus acquisti in questione in quanto, pur essendo acquirente dell'unità immobiliare, non è il soggetto che ha sostenuto la spesa relativa all'acquisto. Parimenti il diritto a fruire dell'agevolazione non può maturare in capo al soggetto stipulante (madre dell'Istante), atteso che gli effetti reali del contratto si producono direttamente in capo al terzo (l'Istante) nel momento in cui il bene viene ad esistenza.
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