Accorpamento di due immobili: quando si perde la cedolare secca

Con la Risposta a interpello n 28 del 17 gennaio 2022 le Entrate chiariscono un caso di due immobili accorpati successivamente alla stipula dei contratti di locazione ed eventuale applicazione della cedolare secca.

L'istante è comproprietario di due unità commerciali accatastate, in un primo tempo, separatamente e rispettivamente in categoria C/3 e C/1.

L'unità immobiliare che era classificata come C/3 è stata posta in locazione con contratto più volte prorogato e ancora in essere, che avrà scadenza nel 2022.  Nell'anno 2019 è stata locata anche l'unità di categoria C/l, adiacente al primo. 

Per tale seconda locazione, è stato stipulato un ulteriore contratto, al quale è stato applicato il regime sostitutivo della "cedolare secca", in quanto consentito dalla normativa vigente anche per gli immobili di categoria catastale C/1. 

L'interpellante evidenzia che "Nel corso del corrente anno a seguito di lavori di accorpamento, gli immobili anzidetti (Cl e C3) sono stati accatastati unitariamente (con regolare procedura edilizia) in un'unica unità immobiliare di categoria C3, senza che però venissero modificati i contratti di locazione originari". 

Pertanto, chiede: 

• "se, ai fini fiscali, i due contratti di locazione in essere possano essere considerati entrambi idonei a produrre due redditi sottoposti a regimi di tassazione diversi (ordinaria per quanto riguarda l'immobile C3 e a "cedolare secca" per l'immobile C1), validi e operativi sino a naturale scadenza e/o risoluzione"; 
• se la possibilità di mantenere in vigore i due contratti distintamente e con diverse tipologie di tassazione in presenza di una variazione di categoria catastale "possa essere prorogata nel tempo anche alle scadenze successive, alla condizione che (...) vengano costantemente rinnovati dalle parti". 

L'agenzia risponde specificando che a seguito di interventi di accorpamento posti in essere è risultata una nuova unità immobiliare, che costituisce oggetto diverso del contratto di locazione rispetto a quelli determinati nei due atti in vigore. 

Con l'accorpamento delle due unità immobiliari, oggetto ciascuno di separati contratti di locazione, gli immobili cessano la loro esistenza in condizioni di indipendenza l'uno dall'altro. 

Inoltre, l'attribuzione di un'unica e diversa, seppure solo per uno degli immobili, categoria catastale comporta, sotto il profilo catastale, l'esistenza di nuova unità immobiliare, prima inesistente, con caratteristiche nuove e autonome. 

Come chiarito nella circolare n. 27/E del 13 giugno 2016, la categoria catastale dell'unità immobiliari dipende, di norma, dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato che le ospita e dalla destinazione dell'unità, ordinariamente compatibile con dette caratteristiche. 

Sotto il profilo fiscale, chiarisce l'agenzia, a seguito dell'accorpamento delle due unità immobiliari di categoria catastale C/1 e C/3, all'immobile ottenuto è stata attribuita la categoria catastale C/3 che, come noto, è esclusa dalla normativa di favore recata dall'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, cedolare secca, la cui applicazione è stata invece estesa, dall'articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018, n. 145, agli immobili di categoria C/1, per i soli contratti stipulati nel 2019. 

Pertanto, mantenere in essere i contratti stipulati prima dell'accorpamento comporterebbe l'applicazione, sia pure parziale, di un regime fiscale agevolato, ad una categoria catastale che ne risulta esclusa (C/3).