Affittare una parte della propria abitazione: la registrazione del contratto e le imposte

Aumenta sempre di più il fenomeno di locare una parte o un vano del proprio immobile , soprattutto se ci si trova in una delle città italiane più attrattive dal punto di vista storico o economico.

Tale evento può essere considerato uno dei molti risvolti dell’attuale crisi economica, che spinge molte famiglie italiane ad ingegnarsi per incrementare le proprie entrate mensili, sacrificando la privacy del focolare domestico, e destinando una porzione dell’alloggio a terzi.

Nel silenzio di specifiche disposizioni normative, si ritiene che il contratto di locazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo segua le regole ordinarie; fondamentalmente si tratta di un ordinario contratto di locazione nel quale dovranno essere indicate, con specifica clausola, gli spazi (all’interno dell’abitazione) che vengono concessi in affitto.

Mentre il contenuto di un tale contratto può variare, anche di molto, in base alle esigenze delle parti, per quanto riguarda la forma, invece, il legislatore prescrive la forma scritta, in assenza della quale il contratto è nullo.

Sul contratto, in questo caso, dovranno essere indicati:

• la data della stipula;
• i dati, anche fiscali, delle parti interessate;
• la descrizione precisa della porzione di immobile concessa in locazione;
• il canone di locazione con le relative modalità di pagamento;
• la durata della locazione;
• le richieste informazioni relative all’Attestazione di Prestazione Energetica (APE).

Entro i 30 giorni dalla stipula le parti dovranno procedere con l’obbligatoria registrazione del contratto; con l’unica eccezione di quei contratti di durata inferiore ai 30 giorni durante l’intero anno nei confronti del medesimo locatario.

Dato che né la Legge numero 392/78 né la Legge numero 431/98 prevedono una specifica definizione di contratto di locazione parziale, né agevolazioni per questa particolare situazione, anche per l’affitto di una sola porzione dell’immobile è richiesta la forma scritta e la registrazione del contratto.

Pertanto, in relazione a ciò, in caso di presentazione del contratto all’ufficio, il contribuente deve portare con sé:

• almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;
• un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 16 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
• il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si può facilmente reperire on line, anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate): occorre inserire nel Quadro D dei Dati degli immobili, la lettera P, che sta per porzione;
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (una copia del modello F24), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro.

L’Agenzia delle Entrate, nel 2011, con la Circolare numero 26/E, ha precisato che l’adesione al regime di cedolare secca per una locazione parziale dell’immobile vincola all’utilizzo di questo regime anche per l’eventuale locazione parziale delle restanti parti dell’abitazione.

Sempre l’Agenzia delle Entrate, con la circolare Circolare numero 5/E del 2011, ha inoltre precisato che, in caso di locazione parziale dell’abitazione principale:

• è dovuta solo l’IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”;
• sono dovute sia l’IMU che le imposte sui redditi (cedolare secca o Irpef) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%”.

Una domanda che può facilmente porsi è se la locazione parziale della propria abitazione principale possa fare perdere la relativa esenzione dall’IMU: la risposta fornita dal MEF è negativa: se essa rappresenta l’effettiva abitazione principale del proprietario, questi potrà mantenere l’agevolazione fiscale, anche in caso di parziale locazione.