Agevolazione prima casa under 36: non si applica al preliminare di vendita

In sede di registrazione del contratto preliminare per l’acquisto della “prima casa” da parte dei giovani di età inferiore ai 36 anni, non può essere applicata l'esenzione dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale, prevista dal decreto “Sostegni-bis”.

Fermo restando l'assoggettamento all'imposta fissa di registro del contratto preliminare, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, e in presenza delle condizioni di legge, i soggetti acquirenti potranno presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell'imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.

Questo quanto precisato dall'Agenzia delle Entrate con la risposta all'istanza di interpello del 01.10.2021 n. 650. 

Ricordiamo che il Decreto Sostegni Bis (art. 64 comma 6, DL 73/2021), al fine di favorire l'autonomia abitativa dei giovani, in presenza di un determinato valore dell'ISEE, ha stabilito che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici ostorici), e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato 
• e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

L'agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione (26 maggio 2021) e il 30 giugno 2022.

La suddetta disposizione si riferisce agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, conseguentemente l'Agenzia ritiene che la suddetta esenzione non si possa applicare già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto, la tassazione di quest'ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all'applicazione dell'imposta di registro dovuta per l'atto, per gli acconti e per la caparra.

Rammentiamo infatti, che il contratto preliminare è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali, pertanto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

I contratti preliminari di ogni specie sono assoggettati all'imposta fissa di registro di 200 euro (articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

Vi sono poi due specifiche ipotesi negoziali:

• contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione disomme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l'imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall'articolo 6 dellaTariffa, Parte prima, allegata al TUR;
• contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l'imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata alTUR. 

In entrambi i casi, l'imposta di registro corrisposta è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Nel caso in cui l'imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, da richiedere, a pena di decadenza dal contribuente, entro tre anni:

• dal giorno del pagamento 
• ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione. Tenuto conto che il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, in quanto solo in tale sede può essere scomputata l'imposta pagata in sede di preliminare, il termine triennale decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.