Cappotto termico: il condominio può approvare lavori che riducono il balcone?

In tema di agevolazione superbonus 110% prevista dall'art 119 del DL n 34/2020 si analizza il contenuto di due sentenza, una del Tribunale di Roma, l'altra del Tribunale di Milano riguardanti una delibera assembleare di un condominio che vuole eseguire lavori sul cappotto termico prevedendo implicitamente il restringimento dei balconi ossia della superficie di aree private appartenenti ai singoli appartamenti.

Delibera del condominio per lavori sul cappotto termico

La pronuncia n 17997 del 16 dicembre 2020 del Tribunale di Roma ritiene nulla la delibera assembleare con la quale il condomino ha approvato "tout court":

• la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile, senza che vi fosse una specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini 

Tale delibera secondo il tribunale di Roma ha leso il diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile relativa al calpestio dei balconi.

I condomini lesi hanno impugnato la delibera spiegando che:

venivano sottoposte per l’approvazione tre ipotesi di lavori per il risanamento dello stabile il cui appalto era già stato conferito ad una ditta:

• lavori già approvati con delibera precedente (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) oltre spese aggiuntive;
• appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta antenna TV e ascensori;
• appalto base (cappotto termico, lastrici di copertura, eliminazione amianto) con aggiunta, oltre all’antenna TV e ascensori, delle scale interne.

L’assemblea sceglieva uno dei tre progetti ma nell’approvare i lavori il condominio non provvedeva ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera. 

Il Tribunale di Milano con la pronuncia n 30843/2021 ha invece ritenuto lecita la decisione dell’assemblea che comportava, oltre alla sostituzione della pavimentazione, un restringimento del piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini ricorrenti.

Secondo il giudice l’installazione del “cappotto” sulle facciate risulta funzionale ad un più adeguato uso delle cose comuni e risulta finalizzato al soddisfacimento di interessi:

• sia della collettività condominiale
• sia pubblicistici, altamente meritevoli di tutela (quale il risparmio energetico con la conseguenza che una minima riduzione della superficie disponibile dei balconi appare irrilevante.

Non può ritenersi, secondo il Tribunale di Milano, che tale delibera leda il diritto di proprietà esclusiva altrimenti, l’installazione di “cappotti termici” sulle facciate dei condomini sarebbe sostanzialmente subordinata al consenso unanime dei condomini, con conseguente frustrazione della ratio sottesa all’intervento legislativo riguardante, “interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”.