Agevolazioni prima casa: chiarimenti sulla sospensione dei termini per Covid-19

Il termine triennale entro il quale un soggetto deve ultimare i lavori di ristrutturazione su immobili contigui acquistati con l’intenzione di realizzare un’unica unità abitativa (finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto) per essere ammesso al beneficio “prima casa”, non rientra tra i termini sospesi ai sensi dell'articolo 24 del Dl n. 23/2020 (Decreto Liquidità), a seguito dell'emergenza Covid-19.

Lo ha stabilito l'Agenzia delle Entrate con la recente risposta all'Interpello del 09.04.2021 n. 235 (scarica il testo).

Ricordiamo infatti che l'art. 24 Dl Liquidità, al fine di evitare la decadenza dal beneficio agevolazione prima casa, ha sospeso i termini degli adempimenti connessi alla fruizione del bonus “prima casa” nel periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2021 (precedentemente fissato al 31.12.2020 poi successivamente prorogato dal decreto Milleproroghe, Dl n. 183/2020) e la successiva Circolare 13 aprile 2020, n. 9/E, paragrafo 8, nel fornire chiarimenti in merito alla corretta applicazione di tale disposizione, ha specificato che i termini oggetto di sospensione sono i seguenti: 

• il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione; 
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato con i benefici "prima casa" nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto, deve procedere all'acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale; 
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici "prima casa".

Sospeso anche il termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

L'Agenzia ha precisato che tale sospensione dei termini trova applicazione solo se il "termine" di cui trattasi sia riconducibile tra quelli specificatamente sopra elencati dal citato articolo 24 del decreto legge n. 23 del 2020.

Nel caso di specie, la circolare 38/E del 12 Agosto 2005 ha chiarito che l'agevolazione "prima casa", tra l'altro, spetta per l'acquisto di appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969, che la sussistenza dei requisiti dell'agevolazione non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l'agevolazione, debba dimostrare l'ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto.

Cos'è l'agevolazione prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” (disciplinata dalla Nota II bis, in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo unico del 26/04/1986 n. 131 - Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni:

• chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
• se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. 

Gli immobili ammessi al beneficio sono le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

sono esclusi l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. E’ comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione "prima casa".