Plusvalenza: lo sconto in fattura conta sul valore dell'immobile ceduto prima dei 5 anni

Un contribuente rappresenta, nell’istanza di interpello n. 204 del 24 marzo 2021, la seguente situazione. 

• è proprietario di un’unica unità immobiliare sita in un condominio, 
• il condominio ha effettuato lavori antisismici beneficiando dello sconto in fattura dell’intervento trainante,
• il contribuente, quale intervento trainato ha scelto anche di installare nuovi infissi,
• contemporaneamente, sempre il contribuente ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, 

...trattandosi di vendita infraquinquennale, chiede di sapere se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal prezzo di vendita sia la spesa per la ristrutturazione condominiale (70.000,00 euro), sia quella per la sostituzione dei serramenti interni (10.000,00 euro). 

Come si calcola la plusvalenza nella vendita di immobile prima dei cinque anni?

Nel caso di vendite di immobili posseduti da meno di cinque anni, l’art. 67, co.1, lett.b), TUIR, considera redditi diversi 

«le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».

Il comma 1 del successivo articolo 68 del TUIR stabilisce che le plusvalenze sono costituite

«dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.». 

La vendita oltre i cinque anni dall’acquisto dell’immobile stesso non genera plusvalenza tassabile alcuna. 

Proprio in merito alla determinazione della effettiva plusvalenza il contribuente protagonista dell’istanza di interpello chiede se detto calcolo debba avvenire nel modo seguente: 

Corrispettivo per la vendita - valore di acquisto originario + 

valore degli interventi trainanti (rimasti a carico del proprietario condomino) + 

valore degli interventi trainati

=

Plusvalenza

Ciò indipendentemente dal fatto che le spese non siano effettivamente state sostenute in quanto oggetto del c.d. sconto in fattura ex art. 121, DL 34/2020.

La Risposta n 204 dell’Agenzia delle Entrate

L'agenzia ritiene che le spese, sebbene non effettivamente sostenute dall’istante attraverso lo sconto in fattura, per la ristrutturazione del condominio, per la parte a lui imputata, e per la sostituzione dei serramenti del proprio immobile possono rientrare tra le spese incrementative, nell'accezione formulata dalla Cassazione nella citata sentenza, in quanto non attengono alla normale gestione del bene ma ne hanno aumentato il valore. 

Tali spese, quindi, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale del fabbricato, tra i costi inerenti all'immobile stesso ed essere dedotti dal prezzo di vendita. Di fatto, quindi l'agenzia delle entrate rende irrilevante l’effettivo sostenimento delle spese rispetto al calcolo della plusvalenza.