Agevolazioni prima casa: non si perdono in caso di riacquisto di immobile all'estero

L’agevolazione prima casa non si perde anche nel caso di vendita entro 5 anni dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa in Italia e riacquisto di altro immobile all'estero, entro un anno dall'alienazione e adibito a dimora abituale, se i suddetti requisiti per non incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita, sono dimostrati dal contribuente con idonea documentazione.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con risposta ad un'istanza di interpello del 24 febbraio 2021 n. 126 (scarica qui il testo), precisando che la sussistenza dei requisiti per non incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita, ossia che:

• il riacquisto dell'immobile sito all'estero sia stato effettuato entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato sito in Italia 
• e che la nuova abitazione sia destinata a dimora abituale dei contribuenti stessi, 

possa essere dimostrata dagli interpellanti presentando, all'ufficio dell'Agenzia delle entrate competente, adeguata documentazione. 

Al riguardo, il contribuente può inviare la documentazione comprovante il diritto a non decadere dall'agevolazione in esame all'ufficio competente, che valuterà sia se procedere all'emissione dell'avviso liquidazione e sia se avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con Z, come ad esempio la 'Convenzione di Strasburgo del 25 gennaio 1988, concernente la reciproca assistenza amministrativa in materia fiscale tra gli stati membri del Consiglio d'Europa e i paesi membri dell'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico - OCSE', di cui Z e l'Italia sono firmatari, ratificata in Italia con la legge 10 febbraio 2005, n.19, modificata con protocollo firmato il 27 maggio 2010, ratificato con la legge 27 ottobre 2011, n. 193.

In merito alla documentazione probatoria, ferma restando la valutazione del competente ufficio accertatore, potrebbero essere funzionali:

• sia copia del rogito notarile di acquisto dell'abitazione sita all'estero,
• sia documentazione comprovante la dimora abituale nell'immobile acquistato all'estero, come fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestate agli istanti, con riferimento al medesimo immobile.

I suddetti documenti dovranno essere muniti di 'apostille' e tradotti in lingua italiana (Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961). 

Tale documentazione potrà essere inviata tramite posta elettronica certificata (PEC) ovvero raccomandata A/R all'ufficio dell'Agenzia delle entrate ove è stato registrato l'atto di acquisito dell'immobile sito in Italia. Si precisa che l'invio di tale documentazione non preclude all'ufficio accertatore di precedere all'ordinaria attività di accertamento, sia in ordine alla gestione dell'attività di liquidazione dell'imposta, sia in ordine alla valutazione dell'idoneità probatoria, ai fini sopra indicati, della citata documentazione.

Cos'è l'agevolazione prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” (disciplinata dalla Nota II bis, in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo unico del 26/04/1986 n. 131 - Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni:

• chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
• se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. 

Gli immobili ammessi al beneficio sono le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

sono esclusi l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. E’ comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione "prima casa".