Superbonus 2021: le novità sugli immobili e le regole per i cantieri

Volendo partire dall’origine per rendere più chiari i caratteri di tale argomento, si può prendere a riferimento l’art. 119, lett. a) e c), DL 119/2020. 

Le lettere da a) a c) trattano gli ormai notissimi interventi trainanti:

• installazione del cappotto termico, lettera a),
• sostituzione dell’impianto di climatizzazione nelle parti comuni di edifici, lett. b), 
• sostituzione dell’impianto di climatizzazione nelle singole unità immobiliari, lett. c). 

Se alla lett. b) tale concetto non è inerente, trattandosi, appunto di parti comuni, alle lett. a) e c) si rilevano due concetti che creano molti dubbi: 

• il concetto di “indipendenza funzionale” (modificato dal Dl 104/2020) 
• il concetto di accesso autonomo (modificato dalla legge di bilancio 2021). 

Tralasciando la definizione di accesso autonomo di cui abbiamo ampiamente trattato (modifica apportata dalla norma con l’introduzione del comma 1bis dal DL 104/2020), ci vogliamo ora concentrare sulle novità apportate dalla legge di bilancio 2021 al concetto di “indipendenza funzionale” (attraverso la ulteriore modifica del comma 1bis, art. 119). 

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Secondo le novità introdotte dalla L. 178/2020 alla fine del comma 1bis dell’art. 119, si legge: 

Un'unità' immobiliare può' ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà' esclusiva:

• impianti per l'approvvigionamento idrico; 
• impianti per il gas; 
• impianti per l'energia elettrica;
• impianto di climatizzazione invernale.

Alla luce di quanto sopra, gli immobili che potranno accedere al superbonus per quel che riguarda gli interventi trainanti, godendo della maxi detrazione del 110%, dovranno:

• avere autonomo accesso dall’esterno, a mezzo di strade, vialetti o giardini, ancorchè gli stessi siano condivisi con altri soggetti in comproprietà (esempio classico che aveva comportato dubbio è il classico accesso alle unità immobiliari attraverso il vialetto condominiale).
• essere funzionalmente indipendenti attraverso il possesso autonomo ed esclusivo di almeno tre degli impianti fra quello dell’acqua, del gas, dell’energia elettrica o della climatizzazione invernale. 

Il mancato rispetto di tali due requisiti, secondo la legge di bilancio 2021 comporta il non accesso al superbonus (restano comunque ferme le altre detrazioni nella misura ordinaria, ad esempio 65%).

In conclusione la legge di bilancio 2021 rende più chiaro tale requisito di indipendenza dal punto di vista normativo recependo le indicazioni fornite in merito dalla Circ. 24/E/2020, al passo dal quale si evince che: "Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva"

Il nuovo obbligo di cantiere

Attraverso l’inserimento del nuovo comma 14bis, nell’art. 119, si introduce un importante adempimento a carico di coloro che avviano cantieri destinati a porre in essere interventi sugli immobili che accedono al 110%. Per tutti gli interventi di cui all’art. 119 è necessario esporre ben visibile ed accessibile alla lettura un cartello esposto presso il cantiere dove deve essere indicata anche la seguente dicitura: 

"Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici"».