Immobili di lusso: il soppalco rientra nel calcolo della superficie utile

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 29643 del 14 novembre 2019, ha respinto il ricorso presentato da un contribuente al quale veniva notificato un avviso di liquidazione dell’imposta di registro, dovuta in sede di vendita di un immobile, in quanto l'immobile oggetto di compravendita non poteva usufruire dei benefici prima casa perchè rientrante negli immobili di lusso.

In particolare, la Cassazione è intervenuta su una fattispecie soggetta alla disciplina vigente anteriormente all’entrata in vigore dell’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011 ovvero anteriore al 1° gennaio 2014, chiarendo che un’abitazione si considerava di lusso e, quindi esclusa dai benefici previsti fra i quali rientra anche l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro in sede di compravendita, quando la metratura complessiva era pari o superiore a 240 mq.

Al fine di individuare la superficie utile per identificare le abitazioni di lusso, nell'ottica di escludere il beneficio cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando alla «utilizzabilità degli ambienti» a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di una abitazione.
Ne consegue che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola "superficie abitabile", dovendo il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, essere interpretato nel senso che è "utile" tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine, pertanto nel calcolo dei 240 mq rientrano anche i soppalchi.

Ricordiamo infatti che l'articolo 6 del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, per quanto qui interessa, specifica che sono considerate abitazioni di lusso, le singole
unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

Disciplina vigente

E' opportuno segnalare che in base alla disciplina oggi vigente (che ha riformato il regime di tassazione dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e con essa la disciplina prevista per l’applicazione delle agevolazioni prima casa) l’agevolazione prima casa (imposta di registro al 2% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50,00 euro ciascuna) si applica con riferimento ai trasferimenti di case di abitazione, fatta eccezione per quelle rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

Pertanto, a decorrere dal 1° gennaio 2014, come precisato con la circolare n. 2/2014, l’applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta vincolata alla categoria catastale in cui è classificato l’immobile e non assumono più alcun rilievo le caratteristiche ''di lusso'' definite dal D.M. 2 agosto 1969.

Tale Dm, cui rinvia l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro, nella versione in vigore fino al 31 dicembre 2013, trova invece applicazione nella controversia oggetto della sentenza in commento.