La legge di bilancio 2019 (art. 1 Legge n. 145/2018) ha esteso la portata del regime della cedolare secca prevendo che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, possa essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%. Con disposizioni inderogabili è previsto che nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
Alcuni chiarimenti sul tema sono stati forniti dall'Agenzia delle Entarte con l'interpello 340 del 23 agosto 2019 qui allegato.
In particolare, nel caso di specie l'istante intende acquistare un negozio con categoria C/1 e superficie inferiore a 600 mq che sarà locato alla società BETA con un nuovo contratto di locazione. Il canone sarà costituito da una quota fissa annuale e una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la sola parte dei ricavi che in ciascun anno supererà euro 1.000.000,00. Dato che durante il periodo corrispondente alla durata dell'opzione per la cedolare secca è sospesa "la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'Istat", l'istante ha chiesto se può procedere lo stesso al regime agevolato.
Nel rispondere l'Agenzia delle Entrate ha precisato che bisogna distinguere tra
Con riferimento al caso di specie la possibilità di determinare il canone di locazione - tenendo conto anche dei ricavi del punto vendita quando superano euro 1.000.000,00 - rientra nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto e non integra una determinazione privatistica della misura di indicizzazione, né un aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Pertanto la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non è di ostacolo all'assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca. Ovvaimente, l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata.
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