Iva al 10% per i contratti di appalto stipulati per costruire abitazioni

Chiarimenti sull'aliquota IVA al 10% nel caso di contratti di appalti stipulati per unità immobiliari sono stati forniti nella Risposta 4 del 18 settembre 2018 dell'Agenzia delle Entrate. Il documento di prassi riguarda il caso di un imprenditore agricolo in possesso di un terreno in zona agricola E con destinazione agrituristica vincolante, su cui intende costruire tre appartamenti: due destinati all'attività agrituristica e uno come prima casa. Il contribuente ha chiesto all'Agenzia delle Entrate:

1. se alle spese di costruzione dei due appartamenti destinati ai fini agrituristici, dell’appartamento “prima casa” e del locale a destinazione agricola, è applicabile l’aliquota IVA ridotta del 10%;
2. se le spese edilizie complessive devono essere ripartite tra l’attività agrituristica e agricola, nonché la sfera privata dell’istante/committente ai fini della corretta applicazione dell’IVA, ed in particolare per la corretta detrazione dell’IVA afferente le attività imprenditoriali;
3. secondo quale criterio possono essere imputate le spese edilizie all’attività agrituristica, a quella agricola nonché alla sfera privata dell’istante/committente.

Per prima cosa l'Agenzia delle Entrate, ha ricordato che sono considerati "tupini" solo gli edifici che, unitariamente considerati, abbiano destinazione prevalente per le abitazioni, cioè che almeno il 51% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato ad abitazioni e non più del 25% della stessa superficie sia destinato a negozi.

Ciò premesso, con riferimento al primo quesito relativo alla corretta aliquota IVA da applicare alle spese di costruzione di un edificio “Tupini”, nel caso del soggetto istante, si può applicare l’aliquota del 10%. Per quanto concerne il secondo ed il terzo quesito posto dall’interpellante, nel confermare la necessità di identificare e distinguere, ai fini della detrazione IVA, la quota parte della stessa riferibile alla sfera privata dell’istante, dalle quote riferite all’attività agricola ed agrituristica dallo stesso esercitate, l'amministrazione ha ricordato come l’art. 19, quarto comma, del DPR 633/72 specifica che “Per i beni ed i servizi in parte utilizzati per operazioni non soggette all’imposta la detrazione non è ammessa per la quota imputabile a tali utilizzazioni e l’ammontare indetraibile è determinato secondo criteri oggettivi, coerenti con la natura dei beni e servizi acquistati. Gli stessi criteri si applicano per determinare la quota di imposta indetraibile relativa ai beni e servizi in parte utilizzati per fini privati o comunque estranei all’esercizio dell'impresa, arte e professione.”

Pertanto, con riferimento al caso in esame, ai fini dell’esercizio del diritto della detrazione IVA, si ritiene che le spese di costruzione in oggetto debbano essere ripartite a seconda dell’effettiva destinazione di ogni singola unità immobiliare, di modo che

• quelle riconducibili ai due appartamenti da destinare all’attività agrituristica vengano contabilizzate nell’ambito di tale specifica attività d’impresa,
• e distinte da quelle relative al locale seminterrato, che verrà, invece, destinato all’attività agricola,
• nonché da quelle necessarie alla costruzione dell’appartamento da attribuire alla sfera privata dell’istante.

A tal fine, si ritiene che possa essere condivisibile la soluzione prospettata dall’interpellante, ovvero di usare un criterio di ripartizione dei costi che consenta di rispettare la citata disposizione e che si basi su dati certi ed obiettivamente comprovanti; ad es. il criterio basato sulle quote millesimali.