Locazione a canone concordato non assistita: attestazione obbligatoria

Per i contratti di locazione a canone concordato ‘non assistiti’, stipulati senza l'assistenza delle organizzazioni di categoria, l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale, è necessaria anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali, come l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10% e le agevolazioni previste dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di IRPEF ed imposta di registro.

Questo il chiarimento dell'Agenzia delle Entrate fornito con la Risoluzione del 20 aprile 2018 n. 31, di risposta ad un interpello, in particolare, l'istante ha ricordato come nel DM 16.01.2017 siano stati individuati, i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula di contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato.

In particolare, con l’articolo 1, comma 8, del decreto è stato stabilito che le parti di un contratto di locazione possono:

• farsi assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
• per i contratti ‘non assistiti’, le parti sono, invece, tenute ad acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione assume valenza anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

L’articolo 1, comma 8, del decreto prevede che “Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

Per i contratti a canone concordato ‘non assistiti’, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.

In tale senso, si è già espresso il Ministero delle Infrastrutture - Direzione Generale per la Condizione Abitativa - che, con nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, ha affermato che “… per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto.

L'attestazione va allegata al contratto di locazione?

Per quanto attiene al quesito relativo alla necessità di produrre detta attestazione in allegato al contratto di locazione, in sede di registrazione, si fa presente che il decreto non definisce un obbligo in capo alle parti contrattuali di procedere all’allegazione né tale obbligo emerge dalle previsioni dettate dal Testo unico dell’imposta di registro, approvato con il DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR); l’assenza di un obbligo non esclude, tuttavia, che le parti possano, comunque, procedere a detta allegazione, in sede di registrazione del contratto di locazione.

Allegare l’attestazione in sede di registrazione , tuttavia, appare opportuna al fine di documentare la sussistenza dei requisiti, laddove il contribuente chieda di fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ai fini dell’imposta di registro. Com’è noto, tale disposizione stabilisce che, per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, il corrispettivo annuo venga assunto nella misura del 70%.

Qualora il contribuente proceda ad allegare l’attestazione in sede di registrazione per stabilire la corretta tassazione da applicare, ai fini dell’imposta di registro, rilevano le previsioni dettate dall’articolo 11 del TUR, il quale stabilisce che la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati, ma non importa applicazione dell’imposta se si tratta:

• di documenti che costituiscono parte integrante dell’atto;
• di frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili;
• di atti non soggetti a registrazione.

In conclusione, secondo l'Agenzia l’attestazione concretizza un atto per il quale non vige l’obbligo della registrazione, in quanto la stessa non appare riconducibile nell’ambito delle previsioni recate dalla tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al TUR.