Estromissione bene immobile imprenditore individuale entro il 31 maggio 2017

Il 31 maggio 2017 scade il termine per l'esercizio dell'opzione per l'estromissione degli immobili strumentali posseduti al 31.10.2016 dal patrimonio dell'impresa da parte dell'imprenditore individuale. L'opzione ha effetto dal 01.01.2017 e si esercita attraverso comportamento concludente, cioè con la semplice annotazione contabile:

• nel libro giornale (per le imprese in contabilità ordinaria);
• nel registro dei beni ammortizzabili (per le imprese in contabilità semplificata).

L'operazione di estromissione prevede il pagamento dell’imposta sostitutiva, pari all'8% della plusvalenza teorica calcolata come differenza tra il valore di mercato del bene e il costo fiscalmente riconosciuto. Il pagamento della prima rata di imposta sostitutiva, pari al 60% del totale, deve avvenire entro il 30 novembre 2017, mentre il saldo deve essere versato entro il 16 giugno 2018. Il perfezionamento dell'opzione avviene con l'indicazione dell'immobile e della relativa imposta pagata, nel modello Redditi.

L’estromissione agevolata può essere effettuata dai soggetti che al 31.10.2016 risultano in possesso della qualifica di imprenditore individuale e la mantengono fino al 1° gennaio 2017 (data di effetto dell’estromissione), comprese le imprese che a tali date sono in liquidazione. L'estromissione agevolata può essere effettuata anche:

• dall'erede dell'imprenditore deceduto successivamente al 31.10.2016, a condizione che l'opzione sia esercitata dall'erede che abbia proseguito l'attività del de cuius in forma individuale;
• dal donatario dell'azienda che abbia proseguito l'attività imprenditoriale del donante.

Non possono avvalersi dell’agevolazione, invece:

• i soggetti per i quali alla data del 01.01.2017 la qualifica di imprenditore è venuta meno. In tal caso, infatti, si è verificato il presupposto per l'attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata dell'imprenditore, con l'applicazione dell'imposta ordinaria sulle plusvalenze eventualmente realizzate;
• l'unica azienda dell'imprenditore individuale che sia stata concessa in affitto o in usufrutto prima del 01.01.2017, visto che durante l'affitto cessa l'attività d'impresa
• gli enti non commerciali, visto che non sono espressamente richiamati dalla normativa in materia di estromissione agevolata.

L’estromissione riguarda gli immobili strumentali posseduti alla data del 31.10.2016. Si tratta, pertanto, degli immobili:

• strumentali per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla categoria catastale;
• strumentali per natura, ossia che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione, senza radicali trasformazioni, e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall'imprenditore o se dati in locazione/comodato. Sono strumentali per natura gli immobili rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10, qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.

Gli immobili che non risultano dai predetti libri o registri non possono essere estromessi in quanto non sono considerati relativi all’impresa, ma appartenenti alla sfera privata dell’imprenditore. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 188/E/2008, l'estromissione non può riguardare gli immobili in leasing, dato che, con il relativo contratto, non si determina il possesso del bene ma la sua mera detenzione. In caso di riscatto lo stesso, deve essere stato esercitato anteriormente al 31.10.2016. Inoltre, sono esclusi dall’estromissione gli immobili che:

• costituiscono beni merce;
• non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se indicati nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili);
• anteriormente al 01.01.2017 sono stati ceduti o già “autoconsumati”.