Con Circolare del 19 febbraio 2015 n. 4/E l'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito al regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette, ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (Rent to buy).
L’articolo 23 del DL12 settembre 2014, n. 133, ha introdotto nel nostro ordinamento la disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (c.d. Rent to buy). Si tratta di una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, volta a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.
La nuova tipologia contrattuale introdotta con l’articolo 23, chiarisce la relazione illustrativa alla norma in commento, “è a ‘maglie larghe’ per consentire all’autonomia privata di meglio modulare il contenuto del contratto in funzione delle specifiche esigenze e nell’ottica del miglior soddisfacimento degli interessi di entrambe le parti”.
Con la norma in esame si è inteso, pertanto, disciplinare il rapporto contrattuale nel periodo antecedente l’alienazione dell’immobile, pur lasciando ampi spazi all’autonomia delle parti.
Tale misura, che come chiarito dalla relazione illustrativa, è “volta a favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, soprattutto con riferimento a quelle categorie (di soggetti) che hanno maggiori difficoltà ad acquistare in contanti”, trova applicazione con riferimento a tutte le tipologie di immobili e, pertanto, sia per gli immobili strumentali che abitativi.
Indice della Circolare:
PREMESSA
1. INQUADRAMENTO CIVILISTICO DEI CONTRATTI DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI
2. DISCIPLINA FISCALE DEI CONTRATTI DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI
3. FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
3.1 Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa
3.1.1 Imposte sui redditi e IRAP
3.1.2 Iva
3.1.3 Registro
3.2 Trattamento fiscale per i concedenti che non agiscono in regime di impresa
3.2.1 Imposte sui redditi
3.2.2 Registro
4. ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO E TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
4.1 Trattamento fiscale per i concedenti/venditori che agiscono in regime di impresa
4.1.1 Imposte sui redditi e IRAP
4.1.2 Iva
4.1.3 Registro, ipotecaria e catastale
4.2 Trattamento fiscale per i concedenti/venditori che non agiscono in regime di impresa.
4.2.1 Imposte sui redditi
4.2.2 Registro, ipotecaria e catastale
5. MANCATO TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE E RESTITUZIONE DEGLI ACCONTI
5.1 Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa
5.1.1 Imposte sui redditi e IRAP
5.1.1.1 Mancato esercizio del diritto di acquisto (articolo 23, comma 1-bis)
5.1.1.2 Risoluzione per inadempimento (articolo 23, comma 5)
5.1.2 Iva
5.1.2.1 Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore (articolo 23, comma 1-bis)
5.1.2.2 Risoluzione per inadempimento (articolo 23, comma 5)
5.2 Trattamento fiscale ai fini delle imposte sui redditi per i soggetti che non agiscono in regime di impresa
5.2.1 Mancato esercizio del diritto da parte del conduttore (articolo 23, comma 1-bis)
5.2.2 Risoluzione per inadempimento (articolo 23, comma 5)
5.3 Registro