Fondi immobiliari: la nuova disciplina fiscale

L'Agenzia delle Entrate con Circolare del 15 febbraio 2012 n. 2 detta le regole della nuova disciplina fiscale dei fondi comuni d’investimento immobiliare.
Si ricorda che l’articolo 32 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 ha introdotto alcune disposizioni che mutano l’attuale assetto normativo dei fondi comuni d’investimento immobiliare.

In base alle più recenti disposizioni, gli investitori istituzionali beneficiano del regime fiscale agevolato con una tassazione del 20%.

Per quanto riguarda i redditi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari, le modifiche apportate dal decreto legge n. 70 del 2011 prevedono l’imputazione per trasparenza dei redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione in capo ai partecipanti che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5% del valore dello stesso.

Per i partecipanti non istituzionali che possiedono quote di partecipazione al fondo superiori al 5 per cento il nuovo comma 4-bis dell’articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 prevede inoltre l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi nella misura del 5% sul valore medio delle quote detenute alla data del 31 dicembre 2010.

I fondi immobiliari in cui almeno un partecipante non istituzionale possedeva una quota superiore al 5% alla data del 31 dicembre 2010 potevano essere messi in liquidazione entro il 31 dicembre 2011 (infatti i commi 5 e 5-bis dell’articolo 32, come sostituiti dall’articolo 8, comma 9, lettere d) ed e), del decreto legge n. 70 del 2011, prevedono invece la possibilità per la SGR di deliberare la liquidazione dei fondi immobiliari che alla data del 31 dicembre 2010 presentavano un assetto partecipativo diverso da quello ora previsto per i fondi istituzionali e nei quali almeno un partecipante non istituzionale deteneva una quota di partecipazione superiore al 5 per cento).

In tal caso, è dovuta un’imposta sostitutiva pari al 7% del valore netto del fondo risultante dal prospetto redatto al 31 dicembre 2010, l’imposta è versata dalla società di gestione del risparmio nella misura del 40 per cento entro il 31 marzo 2012 e la restante parte in due rate di pari importo da versarsi entro il 31 marzo 2013 e il 31 marzo 2014:

• Importo della rata 40% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2012
• Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2013
• Importo della rata 30% dell’imposta dovuta - Scadenza 31 marzo 2014

E' dovuta inoltre un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP nella misura del 7% sui risultati conseguiti dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione, quest'ultima va versata dalla società di gestione del risparmio entro il 16 febbraio dell’anno successivo rispetto a ciascun anno di durata della liquidazione, ma in considerazione delle condizioni di obiettiva incertezza caratterizzanti la specifica disciplina l’imposta sostitutiva sui redditi conseguiti dal 1° gennaio al 31 dicembre 2011 può essere versata entro il 31 marzo 2012 maggiorata dei relativi interessi e senza applicazione delle sanzioni.

Analogamente a quanto previsto per l’imposta del 5 per cento sul valore delle quote, nell’ipotesi in cui il fondo sia di nuova istituzione e alla data del 31 dicembre 2010 non era ancora operativo l’imposta sostitutiva del 7 per cento sul patrimonio netto non è dovuta.

Indice della Circolare del 15/02/2012 n. 2:

Premessa
1. L’excursus normativo
2. Il nuovo quadro normativo
3. I fondi istituzionali
3.1 Il regime fiscale degli investitori istituzionali
3.1.1 I redditi di capitale
3.1.2 I redditi diversi
4. I fondi diversi da quelli istituzionali
4.1 Il regime fiscale delle partecipazioni rilevanti nei fondi non istituzionali
4.1.1 La tassazione per trasparenza
4.1.2 I redditi diversi
4.2 Il regime fiscale delle partecipazioni non rilevanti in fondi non istituzionali
4.3 Il regime dei proventi percepiti da non residenti
5. L’imposta sostitutiva del 5 per cento
6. La liquidazione del fondo
7. Le comunicazioni delle SGR
8. Il regime tributario dei fondi ai fini dell’imposta sul valore aggiunto
8.1 Gli atti di liquidazione
9. Il regime tributario dei fondi ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali