La cedolare secca è un regime impositivo agevolato che permette di versare un'imposta sostitutiva (al 10% o al 21% a seconda dei casi) in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. In particolare, la cedolare secca sostituisce anche:
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le addizionali regionali e comunali IRPEF;
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l'imposta di registro;
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l'imposta di bollo.
Si precisa che la legge di stabilità 2019 (L. 145/2018) aveva introdotto l'utilizzo del regime impositivo della cedolare secca al 21% anche per i canoni di locazione relativi a immobili ad uso commerciale. Tale regime non ha trovato proroga nella Legge di bilancio 2020.
In generale, per individuare chi può usufruire della cedolare secca è necessario considerare tre aspetti:
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quali sono i locatari che possono optare per la cedolare;
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quali sono gli inquilini coinvolti dalla cedolare secca
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quali sono gli immobili su cui si può applicare la cedolare secca.
Vediamo tutti gli aspetti in questo approfondimento.
I locatari che possono optare per la cedolare secca
Possono decidere di optare per la cedolare secca le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo, mentre sono escluse le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa, arti e professioni. Si ricorda la possibilità di ricomprendere anche gli immobili ad uso commerciale di categoria C1 in possesso di determinati requisiti.
Quindi la cedolare puo' essere scelta:
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da persone fisiche che non esercitano un’attività d’impresa, arte o professione e concedono in locazione immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente o successivamente purchè nell'atto di locazione delle pertinenze sia indicato il vincolo pertinenziale con l'abitazione;
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per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni (Decreto Legge 47/2014).
La cedolare non puo' essere scelta da:
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società di persone, società di capitali, imprenditori e lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.
Gli inquilini coinvolti dalla cedolare secca
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Occorre precisare che per l'inquilino ci sono alcuni vantaggi:
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per tutta la durata dell'opzione della cedolare secca non è possibile aggiornare il canone di locazione (inclusa la variazione accertata dall’Istat), anche se l'aggiornamento è previsto nel contratto.
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dal momento che non vengono più pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, l'inquilino evita la prassi di sostenere metà di queste imposte. Solitamente infatti vengono sostenute al 50% tra le parti, salvo diverse previsioni contrattuali.
Gli immobili su cui si può esercitare la cedolare
Gli immobili che possono usufruire della cedolare secca sono quelli locati a fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 uffici o studi privati) e quelle per le quali è stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie.