La vendita di un intero fabbricato, effettuata trascorsi quattro anni dalla ultimazione della costruzione, è esente in ogni caso, a meno che:
- il fabbricato, trattandosi di un immobile strumentale per natura, e l’acquirente soggetto passiva Iva, abbia una detrazione Iva personale pari o inferiore al 25 per cento; in tale situazione il fabbricato dovrà essere venduto con Iva e con il metodo del reverse charge;
- il fabbricato, trattandosi di un immobile strumentale per natura, e l’acquirente soggetto passivo Iva, il soggetto venditore opti in modo espresso, in sede di rogito notarile, per l’applicazione dell’Iva; in tale ipotesi andrà applicato il metodo dell’inversione contabile;
- il fabbricato, nel caso di immobile strumentale per natura, e l’acquirente soggetto non passivo Iva, la cessione vedrà l’applicazione dell’Iva con il metodo tradizionale, vale a direte con addebito da parte del cedente dell’imposta.
Nella vendita di singole unità immobiliari diverse da quelle abitative, le regole sono le stesse rispetto a quelle sopra esposte per gli interi fabbricati, nelle ipotesi in cui la cessione avvenga entro i quattro anni dalla ultimazione dei lavori di costruzione.