Con riferimento al condominio, l’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino o ad un gruppo di partecipanti al condominio una più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l’altrui pari uso.
In altri termini, l’estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025).
In un condominio, l'installazione dell'ascensore realizzata a spese di un gruppo di condomini eseguita su parti comuni dell'edificio costituisce opera a carattere innovativo.
Tuttavia l'art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della res comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini.
Viceversa, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni in questione assunta interamente a proprio carico da un gruppo di condomini o da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che prevede anche le innovazioni ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della res comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, sì da poter anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per la migliore fruizione della stessa.
L’opera però non è realizzabile se mette in pericolo la statica e la sicurezza del caseggiato.
L'articolo continua dopo la pubblicità
L’ascensore installato da alcuni condomini nelle parti comuni non diventa di tutta la collettività condominiale, cioè non rientra nella presunzione di condominialità prevista dall’articolo 1117 c.c., perché appartiene a quei condomini che l’hanno installato.
Nasce infatti una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’articolo 1123 c.c., comma 3, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi.
L’articolo 1121 c.c., comma 3, fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale.
I condomini (e i loro eredi o aventi causa) che non hanno partecipato all’operazione ascensore possono, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
I condomini subentranti sono tenuti perciò a partecipare pro quota alle spese necessarie per realizzare l’originaria installazione, procedendo al corrispondente rimborso a favore degli iniziali installanti.
In merito al subentro la Suprema Corte, ha affermato che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale.
In particolare i condomini interessati possono acquistare la comproprietà dell'opera, ma per evitare arricchimenti a danno o a vantaggio dei condomini che per primi l'hanno voluta devono pagare pro quota quello che sarebbe stato il costo d'allora con moneta presente (Cass. civ., sez. II, 18/08/1993, n. 8746).
Un tecnico, quindi, valuterà sia la rivalutazione delle spese di esecuzione e di manutenzione straordinaria (fino ad allora affrontate) secondo gli indici ISTAT, sia il deprezzamento in base al logoramento ed all'obsolescenza dell'ascensore stesso.
Per cui, il valore della quota di ingresso del condomino nella comunione dell'impianto si calcola mediante la somma algebrica dei suddetti elementi di valutazione. Come è stato affermato infatti il subentrante può pretendere che l’importo dovuto sia ridotto nel caso in cui il bene, o l’impianto realizzato come innovazione, abbia subito un deterioramento, percepibile al momento del subentro (Trib. Genova 21 maggio 1984).
I condomini che vogliono subentrare nella titolarità dell’impianto in questione sono tenuti a rimborsare le spese di manutenzione effettuate sull’opera nuova fino al momento della richiesta di subentro.
Merita poi di essere segnalato che qualora l'impianto sia nato ad iniziativa di un gruppo di condomini, ex articolo 1102 c.c., essendo questo una comproprietà dei medesimi si dovrà fare riferimento alla “convenzione” adottata per quanto ai criteri di ripartizione delle spese d'installazione tra i partecipanti alla comunione. Nel caso di accordo unanime di suddivisione per quote uguali, si potrà tenere il medesimo criterio nella determinazione della quota di subentro.