Il disposto dell'art. 1102 c.c. è nel senso che ciascun condomino ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso (Trib. Teramo 5 marzo 2024, n. 257).
Tenendo conto dei limiti previsti dall’articolo 1102 c.c., non sono ammessi quegli interventi dei singoli condomini che comportino un’evidente diminuzione delle utilità che il giardino fornisce ad alcune parti dell’edificio. Anche il conduttore del condomino può liberamente godere ed eventualmente modificare gli spazi verdi comuni, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno).
L’utilizzo del giardino deve avvenire perciò con la stessa modalità di utilizzazione spettante al proprietario.
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Non è certamente legittimo il collocamento da parte di un condomino di alberi ad alto fusto che tolgono luce alle unità immobiliari prospicienti.
Allo stesso modo l'utilizzazione, da parte di un condomino – ristoratore, di uno spazio comune destinato a verde mediante trasformazione dello stesso in piccolo cortile con base in cemento coperto da tettoia (per mettere tavolini e sedie), comporta certamente sottrazione del godimento agli altri condomini e l’alterazione della destinazione dello spazio abusivamente trasformato.
Non è legittimo, poi, l'accordo di destinare il giardino comune a spazi di uso esclusivo mediante la fruizione esclusiva dei singoli appezzamenti, qualora tale accordo non risulti comprovato da alcuna delibera o atto scritto.
Ne deriva, quindi, la legittimità del provvedimento con il quale il giudice ordina la rimozione di tutte le recinzioni e dei manufatti abusivi, dovendosi restituire all'uso e al godimento di tutti i condomini l'intera area verde o corte comune che circonda il fabbricato (App. Perugia 9 febbraio 1988).
Il taglio degli alberi costituisce attività eccedente dai limiti di godimento concessi al singolo e, compromette l’aspetto estetico dell’edificio di cui gli alberi costituiscono elemento caratterizzante e di pregio.
D’altronde un tale intervento su un bene condominiale non può essere legittimamente disposto neppure dall’assemblea in ipotesi di accertato pregiudizio estetico e diminuzione della complessiva amenità dei beni comuni, dovendo ricordarsi che anche i poteri di godimento che competono al singolo sono subordinati al rispetto dei limiti prescritti dall’art. 1120, comma quarto c.c. in tema di decoro architettonico (Cass. civ., sez. II, 26/05/2021, n. 14598).
Si ricorda che la Corte di Cassazione ha particolarmente valorizzato la presenza e l'importanza degli alberi nei cortili condominiali, non solo sotto il profilo estetico architettonico, ma anche in relazione alla qualità della vita degli abitanti del condominio (Cass. civ., sez. II, 18/04/1994, n. 3666).
Naturalmente, poi, se una norma del regolamento di natura contrattuale vieta espressamente l’utilizzo degli spazi verdi, nessuno potrà procedere a calpestare il manto erboso, soprattutto se l’assemblea, a maggioranza (non si tratta certo di innovazione), delibera, per evitarne il calpestio, la realizzazione di una recinzione per il giardino condominiale.
Del pari deve essere rispettata la clausola del regolamento condominiale che vieta il gioco in maniera molesta dell'area adibita a giardino o il passeggio degli animali domestici nell'ambito condominiale; a tale proposito si osserva tuttavia che qualora l’assemblea modifichi tale norma, stabilendo che i cani possono accedere al giardino sia pure nel rispetto delle norme igieniche, non è possibile impugnare la decisione assembleare ritenendola illecita in quando non viene modificata la destinazione del giardino, né si ammette la possibilità di svolgere giochi non molesti (Trib. Roma 3 aprile 2017).
Il regolamento di condominio può prevedere anche limiti e obblighi di manutenzione in capo ai singoli condomini proprietari esclusivi di giardini privati. Naturalmente deve trattarsi di una clausola di natura contrattuale del regolamento, non potendo altrimenti imporre vincoli sulla proprietà esclusiva.
Il regolamento poi potrebbe impedire che, ad iniziativa di uno o più condomini, si piantino nel giardino comune piante o alberi che con il crescere possano togliere luce, aria o visuale ai locali di un condomino.
In tal caso, qualora la norma sia stata violata se il danneggiato richiede il risarcimento dei danni ed, innanzitutto, l'eliminazione totale o parziale di alberi che, piantati a distanza ravvicinata l'uno dall'altro in un'aiuola comune, con le loro chiome a ridosso del proprio alloggio impediscono l'ingresso a questo dell'aria e della luce, tale questione deve essere risolta non soltanto alla stregua dell'art.892 c.c., occorrendo invece indagare se la mancata manutenzione degli alberi, anche se piantati alla distanza legale, non costituisca un comportamento negligente del condominio, idoneo a cagionare ingiusto danno ed a violare il principio per il quale l'uso delle parti comuni non deve mai risolversi in pregiudizio di alcun condomino.