L'amministratore del condominio ha diritto (ai sensi del combinato disposto degli artt. 1118 e 1123 c.c., e dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 1) di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, e cioè da ciascuno dei titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari: infatti si afferma risolutivamente che "di fronte al condominio esistono solo i condomini"(Cass. civ., sez. II, 25/10/2018, n. 27162; Cass. civ., sez. II, 09/12/2009, n. 25781; Cass. civ., sez. III, 03/02/1994, n. 1104).
Per il recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva l’azione deve essere mossa nei confronti del vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale.
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In caso di decesso occorre premettere, in linea generale, che nel nostro ordinamento l’acquisto della qualità di erede non è automatico, ma presuppone l’accettazione da parte del chiamato all’eredità, che può essere espressa, tacita o ex lege.
L'accettazione tacita di eredità, che si ha quando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare e che non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede, può essere desunta anche dal comportamento del chiamato che abbia posto in essere una serie di atti incompatibili con la volontà di rinunciare o che siano concludenti e significativi della volontà di accettare.
Al contrario sono privi di rilevanza tutti quegli atti che, attese la loro natura e finalità, non sono idonei ad esprimere in modo certo l'intenzione univoca di assunzione della qualità di erede, quali la denuncia di successione, il pagamento delle relative imposte, la richiesta di registrazione del testamento e la sua trascrizione, perché si tratta di atti a prevalente contenuto fiscale caratterizzati solo da scopi conservativi (Cass. civ., sez. II, 19/02/2019, n. 4843).
Con particolare riferimento al condominio, le causali di pagamento degli oneri condominiali con contrassegnate dalla dicitura "… spese condominiali arretrate-eredi di …" identificano soltanto il motivo del pagamento riferito ad un immobile caduto in eredità e, potendo essere effettuate da chiunque per conto degli eredi, non possono certo costituire di per sé sole una dichiarazione confessoria della qualità di erede di chi ha provveduto al pagamento (Trib. Milano 8 luglio 2024, n. 6923).
Nel caso di specie, ritenuta insussistente la legittimazione passiva dell'attore opponente per il pagamento degli oneri condominiali ingiunti, non potendo lo stesso essere ritenuto erede dei precedenti proprietari dell'immobile oggetto di causa, il giudice adito ha disposto la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
La Suprema Corte ha escluso che il pagamento di un debito del de cuius effettuato con denaro proprio da parte del chiamato all'eredità costituisca un atto compiuto con l'implicita volontà di accettarla, poiché è necessario che si tratti di atto che egli non avrebbe diritto di porre in essere, se non nella qualità di erede; in altre parole detto pagamento non è un atto dispositivo e, comunque, suscettibile di menomare la consistenza dell'asse ereditario (Cass. civ., sez. II, 30/09/2020, n. 20878).
Allo stesso modo la mera ricezione di comunicazioni destinate al de cuius non costituisce un atto del chiamato all'eredità (Cass. civ., sez. VI, 04/03/2020, n. 5995).
L'accettazione tacita di eredità può essere desunta dal comportamento del chiamato che ponga in essere atti che non abbiano solo natura meramente fiscale, quale la denuncia di successione, ma che siano, al contempo, fiscali e civili, come la voltura catastale.
Quest'ultima rileva non solo dal punto di vista tributario, per il pagamento dell'imposta, ma anche dal punto di vista civile, per l'accertamento, legale o semplicemente materiale, della proprietà immobiliare e dei relativi passaggi e della titolarità del diritto reale pignorato (Trib. Roma 23 luglio 2024 n. 12494). Costituisce accettazione tacita dell’eredità pure il comportamento dell’erede che assume un debito con altri due condomini per il pagamento di spese straordinarie dell'immobile sorte successivamente al decesso di entrambi i genitori, della cui delazione si tratta: non può essere considerato infatti un debito del de cuius o della massa, bensì un debito proprio del soggetto che occupa e vive stabilmente con la propria famiglia nell'unità immobiliare sita nel condominio (App. Milano 14 luglio 2023, n. 2318).
In ogni caso il chiamato all’eredità che voglia sapere cosa decide l’assemblea di condominio senza però subire l’effetto dell’accettazione tacita potrebbe chiedere l’autorizzazione ad essere ammesso alle discussioni, ossia ad ascoltare il dibattito e le decisioni (senza diritto di voto).
Infine si ricorda il diritto del condominio e, per esso, il potere dell’amministratore di agire in giudizio per far accertare l’intervenuta accettazione tacita da parte del condomino chiamato all’eredità (Trib. Milano 13 ottobre 2023, n. 8022).